贝壳研究院-2021年年度回顾之房企篇-8页_842kb

贝壳研究院2021年度回顾房企篇总结

核心内容概述

2021年是中国房地产行业经历重大调整的一年。年初行业面临长期积累的阵痛，随后信用危机爆发，房企陷入至暗时刻。然而，在政府政策支持与房企自救措施的双重作用下，行业预期逐步修复。展望2022年，房地产行业将进入风险出清与转型发展的新阶段。

主要观点与关键信息

1. 房企信用危机的成因

• 高负债模式积弊已久：房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%上升至2020年的80.68%，十年间上升6.18个百分点，远超其他行业。
• 高周转与高负债相互配合：过去20年，房企依赖高负债与高周转模式，有效缓解了流动性风险，但随着调控加强，该模式难以为继。
• 政策调控力度空前：2020年8月“三线四档”政策压缩房企资金需求，12月房地产贷款集中度管理制度建立，进一步收紧融资渠道。同时，监管范围扩大，限制国企、城投等机构向房地产行业注资。
• 行业信心崩塌：随着龙头房企暴雷，市场对“大而不倒”信仰破灭，行业整体信心降至历史最低点，导致信用危机大规模爆发。

2. 房企销售规模变化

• 销售市场先扬后抑：2021年上半年因疫情后需求释放，销售规模在低基数上大幅增长；下半年受信贷管控和信用危机影响，市场信心下滑。
• 销售目标达成率下降：截至11月，40家重点房企平均销售目标达成率为82%，其中14家低于80%，预计2021年无法完成销售目标的企业数量将显著增加。
• 头部房企调整预期：万科下调2022年销售目标，预示行业将进入销售规模理性增长的新阶段，市场需重新适应。

3. 2022年行业展望

• 风险尚未完全出清：2022年房企预计到期债务约9603亿元，虽较2021年下降25%，但仍处于高位。偿债压力集中在1月、3月、4月、7月，部分房企面临较大资金压力。
• 政策与金融先行复苏：政府释放积极信号，如央行降准与政治局会议明确支持房地产健康发展。预计2022年一季度融资额度恢复，金融端将率先缓解房企流动性压力。
• 市场预期逐步修复：随着信用风险出清，市场信心有望逐步恢复，新房市场或于二季度开始回暖，房企周转效率和资金流动性将改善。

4. 房企转型方向

• 商业模式颠覆：房企需从高负债高周转模式转向更可持续的模式，如区域深耕、资产管理、租售双轮等。
• 业务结构调整：部分房企如绿地控股已开始调整业务结构，从“房地产业”转为“土木工程建筑业”，表明房企正逐步向多元化、综合化发展。
• 重视风险管理：行业波动促使房企更加重视财务管理和风险控制，特别是在负债结构、资产配置、组织架构等方面进行优化。

结论

2021年房地产行业经历了从调整到危机爆发的转变，标志着高增长时代的结束。2022年将是风险出清与行业转型的关键一年，政策支持与金融宽松将为行业复苏提供动力。房企需在新模式下寻求可持续发展，行业也将进入更加稳定和成熟的阶段。