【NIFD季报】房企违约风险依然严峻——2023Q2房地产金融_30页_2mb

中国NIFD 2023年第二季度房地产金融季报总结

一、政策环境

中央层面及时出台多项措施，稳定房地产市场预期，包括动态调整首套房贷利率、推行“带押过户”、延长保交楼贷款支持计划等。“金融16条”等政策保持房企合理融资渠道稳定，同时防范化解债务风险。

重点城市政策松绑，如放宽落户限制、限购、优化住房认定标准等，但对市政待业率高企地区的刚性需求释放有限，市场信心修复仍显不足。

二、市场运行

住房市场

• 房价走势：70大中城市房价环比自2023年2月短暂回升后回调；6月新、二手住宅价格环比分别下跌0.1%、0.4%。
• 销售状况：一季度销售“小阳春”，二季度回落至筑底阶段；二季度成交面积同比下降6.8%，部分月度降幅近“腰斩”。
• 分化明显：一线/热点二线楼市相对活跃，三、四线城市仍较冷清。

投资行为

• 开发投资、新开工面积同比降幅扩大，但竣工面积保持正增长。
• 房企投资意愿低，景气指数持续低迷（国房景气指数降至94.06），购买力周转相关数据表明居民消费谨慎。

三、融资形势分析

发展性融资渠道

房地产开发贷款余额同比增速回升，但净增量为负；信托融资持续压降；境内信用债发行规模同比锐减，境外债略有回调。多个房企出现实质违约或展期。

风险分类与偿债能力

大量已违约上房企已全面资不抵债，面临法律清算风险，给无抵押普通债权人带来财产损失可能。9家A股债务违约房企触及退市标准，公司估值下降，增加了清偿难度。

四、个人住房金融风险提示

由于提前还贷激增，个人住房贷款余额同比增速首次为负，显著压降。信用利差扩大影响住房金融服务质量。就利率调整而言，降息可能会导致商业银行利息损失约为2550亿元，但若调整政策适用范围，或将有效降低提前还款行为。

五、市场展望

一季度经济复苏推动住房销售筑底缓慢进行；房企债务风险尚未出清将抑制住房销售面积增长；改善性需求部分被高首付和贷款利率限制，对市场贡献更为有限。

六、主要风险

房企资金链压力依然严峻，债务违约事件增多；部分城市的库存去化周期上升、租金自由律亦呈下行趋势，均反映了房地产行业结构性问题；政策缓释需求端压力有限，宏观经济前景对购房信心仍至关重要。

注：报告重点反映当前房地产市场压力与政策应对，但总体需求释放受到疫情影响仍处于缓慢恢复阶段。建议持续关注宏观经济、利率、城市政策等变量影响