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报告摘要

中国万科（2202 HK）公司报告总结

核心内容

中国万科（Vanke）作为中国领先的房地产开发商，其利润增长预计将加速，从2016财年的同比增长16%提升至2017E和2018E的22%和23%。这一增长主要得益于毛利率的回升和合同销售额的稳步增长。

主要观点

利润增长加速：公司预计2017E和2018E的净利润增长率分别为22%和23%，高于2016年的16%。预计2017年净利润为25,553亿元人民币，2018年为31,305亿元人民币。
毛利率回升：公司毛利率预计将从2016年的25.5%回升至2017-2019E期间的29-30%。2017年上半年已实现毛利率30.4%。
合同销售额增长：尽管政策收紧，公司仍预计2017E合同销售额将达到473亿元人民币，同比增长30%。截至2017年8月，公司已实现合同销售额349.8亿元人民币，同比增长47%。
土地储备与战略股东：截至2017年6月，公司拥有116.4百万平方米的土地储备，足以支持未来2-3年的销售增长。深圳地铁成为公司最大股东（持股29%），未来可能向万科注入超过40个地铁站周边房地产项目。
估值与目标价：公司当前股价为7.3倍2018E市盈率（P/E），较大型蓝筹股的7.7-8.7倍P/E有5-16%的折扣。目标价为28.7港元，对应2018E市盈率8.8倍，预计有21%的潜在上涨空间，因此给予“买入”评级。
财务状况稳健：公司保持健康的资产负债表，净负债率低于40%，债务余地充足。2017年6月净负债率为28%，较2016年底的37%有所下降，但预计2017-2019E期间净负债率将上升至35%-49%。
分红政策：预计2017-2019E期间的每股分红（DPS）分别为0.97、1.21和1.49元人民币，分红比例维持在40%左右，显示公司对股东回报的重视。

关键信息

2017-2019E财务预测：
- 收入：2017E 2550.8亿元人民币，2018E 3405.87亿元人民币，2019E 4187.46亿元人民币。
- 调整后净利润：2017E 25553亿元人民币，2018E 31305亿元人民币，2019E 36510亿元人民币。
- 调整后每股收益（Adj. EPS）：2017E 2.31元，2018E 2.84元，2019E 3.31元。
- 调整后市盈率（Adj. P/E）：2017E 8.9倍，2018E 7.3倍，2019E 6.2倍。
- 股息收益率：2017E 4.5%，2018E 5.5%，2019E 6.4%。
市场表现：
- 公司股票在2017年至今的表现优于恒生指数，年初至今涨幅为20.9%，而恒生指数为17.8%。
- 2017年6月，公司市值为31230亿港元，自由流通股占比为31.1%。
股东结构：
- 截至2017年6月，深圳地铁持股29.4%，成为最大股东。
- 公司还通过并购和城市更新项目积极拓展土地储备，如收购21百万平方米GFA的资产包和参与2.94百万平方米的城市更新项目。
估值对比：
- 相对于大型蓝筹股，公司当前市盈率较低，但目标价反映其盈利能力和未来增长潜力。
- 目标价28.7港元，对应2018E市盈率8.8倍，高于历史平均市盈率8倍。