20180401-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_行业beta预期下_价值创造能力带来的alpha或将逐渐赶超规模效应（集中度）alpha_42页_2mb

行业beta预期下，价值创造能力带来的alpha或将逐渐赶超规模效应alpha

核心观点

招商证券指出，2018年房地产行业将同时迎来beta和alpha行情。其中，beta行情源于行业估值修复，alpha行情则来自龙头公司的成长溢价。随着政策预期趋稳、基本面逻辑逐步兑现，地产指数的超额收益可期。同时，价值创造能力将成为未来alpha的重要来源，其作用可能逐渐超过集中度提高带来的alpha。

主要观点

1. 行业beta行情的逻辑支撑

• 相对估值底部：地产指数自2018年1月底以来调整充分，市盈率和市净率回到历史低位，为估值修复提供空间。
• 政策预期趋稳：差别化调控政策明确，有助于稳定市场预期。部分城市调控政策出现微调，进一步改善市场环境。
• 市场利率见顶：十年期国债利率见顶，按揭利率上调进入尾端，对房地产销量的压制将减弱，销量有望触底回升。

2. alpha行情的演变

• 规模创造alpha：集中度提升主要源于资金、拿地和推盘优势，但其边际效应正在减弱。
• 价值创造alpha：随着价格监管趋严，低成本拿地成为主要增长点。具备独特拿地能力的公司（如商业、文旅、基建、产业、园区等模式）有望成为价值型标的。

3. 选股逻辑

• 价值型策略：优先考虑高性价比的1.5线蓝筹公司，如金地集团、华侨城A等。
• 弹性策略：偏向1线蓝筹公司，如万科A、保利地产等，因其销售数据和治理层面表现稳健。
• 二线龙头：如中南建设，受益于城市调控边际改善，具有较大的潜在空间。

关键信息

1. 销量走势

• 全局销量同比呈宽“U”型走势，预计2018年中见底。
• 一线城市销量同比降幅较大，但部分城市如深圳出现回升。
• 二线城市销量同比降幅较大，但部分城市如杭州、苏州表现较好。
• 三四线城市销量同比持续下滑，但部分城市如南充、大连出现回升。

2. 库存与去化

• 重点城市可售套数自2017年8月起趋势回升，但2月有所回落。
• 库存去化周期自2016年11月起持续回升，2月为10.2个月。
• 批售比整体维持在1以下，部分城市如一线回升至0.9。

3. 土地市场

• 2月百城住宅类供地面积季节性回落，一线城市供地面积占比上升。
• 住宅类成交面积继续回落，溢价率维持低位，一线房价微涨，二线和三线微跌。
• 重庆成为2月土地成交面积最大的城市，多个地块由万科、阳光城、华润、绿城等公司拿下。

4. 政策与主题

• “租购并举”政策持续落地，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• Reits相关主题为长期关注点，嘉宝等房地产基金稀缺标的值得关注。
• 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，部分中小票已具备安全边际。
• 国央企改革是重要主题，关注央企整合及地方国企改革热点地区。

总结

招商证券认为，2018年房地产行业将呈现beta与alpha双轮驱动的格局。beta行情源于行业估值修复，而alpha行情则由龙头公司的价值创造能力推动。在政策预期趋稳和基本面逻辑兑现的背景下，地产指数有望迎来超额收益。同时，随着集中度提升的边际效应减弱，价值创造能力将成为新的增长点。投资者应关注高性价比的1.5线蓝筹、1线蓝筹及二线龙头，同时留意“租购并举”、Reits及央企改革等主题。