20141015-华融证券-房地产行业_市场月度动态2014年10月期-限贷放开有望推动市场成交企稳回升_22页_1mb

房地产行业：市场月度动态 2014年10月期总结

核心内容

2014年10月，中国房地产市场在政策调整与市场基本面疲软的双重影响下，呈现出成交量企稳回升的迹象，但整体仍处于调整期。政策层面，限购与限贷政策全面放开，政策组合拳效应增强，有助于稳定市场预期并促进改善性需求入市。然而，市场表现依然低迷，房地产投资、新开工及土地市场均出现下滑，库存压力较大，房价持续回落。

主要观点

• 政策放松：限购和限贷政策全面放开，有助于改善市场预期和促进成交量回升。
• 市场成交：前8月房地产开发投资同比增长13.2%，但商品房销售面积同比下降8.3%，市场仍处于调整期。
• 土地市场：土地成交面积同比下滑明显，但楼面均价和溢价率小幅回升。
• 商品房市场：成交面积同比下滑16.8%，存销比处于近3年高位，价格涨幅趋缓。
• 二手房市场：成交量同比大幅下滑，价格指数继续回落，租金回报率处于低位。
• 投资建议：未来房地产政策仍有放松空间，建议关注销售较高、估值较低的一二线地产公司。

关键信息

一、房地产政策与市场动态

• 限贷政策放开：2014年9月30日起，首套房贷最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍，改善性购房需求得到较大支持。
• 限购政策松绑：除一线城市以外的限购政策全面放开，限贷与限购政策叠加效应增强。
• 房价走势：新建商品住宅价格指数同比上涨0.6%，环比平均下跌1.2%；二手住宅价格指数同比上涨0.1%，环比下跌0.8%。
• 政策效果：限贷放松有助于稳定市场预期，但限购放开对销售提振作用有限。

二、房地产投资与新开工

• 投资增速：1-8月房地产开发投资同比增长13.2%，增速较前一月回落0.5个百分点。
• 销售面积：1-8月商品房销售面积同比下降8.3%，住宅销售面积下降10.0%。
• 新开工面积：1-8月房屋新开工面积同比下降10.5%，降幅收窄。
• 资金到位：房地产开发企业到位资金同比增长2.7%，增速低于投资增速，企业资金仍紧张。

三、土地市场

• 土地成交面积：1-9月，40个大中城市土地成交建筑面积同比下跌24.01%，其中一线城市下跌38.3%，二线城市下跌18.68%，三线城市下跌31.38%。
• 土地成交均价：9月，40个大中城市土地成交楼面均价为2383元，溢价率为17.51%，较8月小幅上升。
• 土地供应与成交：部分一二线城市土地成交建筑面积与楼面均价数据有所波动。

四、商品房市场

• 成交面积：1-9月，30个大中城市商品房成交面积累计同比下降16.8%，其中一线城市下降28.92%，二线城市下降16.69%，三线城市小幅下降5.47%。
• 存销比：十大城市存销比为66周，二线城市库存较高，去化周期较长。
• 价格走势：新建商品住房价格涨幅趋缓，同比涨幅缩小至0.6%，环比跌幅扩大。

五、二手房市场

• 成交量下滑：前9月，两个一线城市平均同比下滑41%，四个二线城市平均下滑33%。
• 价格指数：二手住宅价格指数同比上涨0.1%，环比下跌0.8%。
• 租金回报率：一线城市租金回报率均有所上升，但多数城市仍处于低位，其中上海仅为2.1%。

投资建议与风险提示

• 投资建议：政策驱动下，房地产板块表现有望改善，建议关注销售较高、估值较低的一二线地产公司。
• 风险因素：房地产销售继续下滑和购房者观望情绪加重是主要风险点。
• 投资评级：中性（维持），即预期未来6个月内行业指数相对市场指数持平。

总结

2014年10月，房地产市场在政策放松背景下有所回暖，但整体仍面临较大的库存压力和销售低迷。政策的逐步放松有助于稳定市场预期，促进成交量回升，但短期内市场仍需时间消化库存。建议投资者关注政策驱动下的市场机会，同时警惕销售继续下滑及购房者观望情绪带来的风险。