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报告摘要
輝立證券集團 - AP公司分析总结
核心内容
輝立證券集團（Phillip Securities Group）发布了一份关于泰国领先的房地产开发商AP的分析报告，主要关注其2014年上半年预售表现、全年财务预测以及投资评级调整。
主要观点
- 预售表现强劲：AP在2M2QFY14（2014财年上半年）的总预售额同比增长16%至53亿泰铢，主要得益于新推出的.condo项目和SDH/TH项目的持续增长。
- Condo预售表现突出：AP在2M2QFY14推出了三个condo项目，总价值71亿泰铢，平均预售率41%，贡献了约31亿泰铢的预售额。相比2QFY13，condo预售额大幅增长。
- SDH/TH预售恢复：尽管泰国经历了无暴力军事政变，但购房者信心有所恢复，SDH/TH预售额在2M2QFY14达到16亿泰铢，同比增长19%。
- 全年营收预测：基于当前的预售 backlog，预计AP在FY14（2014财年）的全年营收将达到200亿泰铢，同比增长2%。
- 利润增长有限：由于营收增长乏力，预计FY14的利润增长仅为4%，主要得益于营销费用的控制。
- FY15展望积极：预计FY15的营收将增长18%至238亿泰铢，主要由condo营收增长和SDH/TH预售的持续改善推动，利润增长有望达到12%。
- 投资评级下调：鉴于当前估值接近历史均值，且缺乏明显的上行空间，将AP的评级从“Accumulate”下调至“Neutral”，目标股价为5.86泰铢。
关键信息
财务预测（以泰铢为单位）
| 指标 | FY11 | FY12 | FY13 | FY14F | FY15F |
|---|---|---|---|---|---|
| 营收（Btmn） | 1,551 | 17,365 | 20,047 | 20,395 | 24,082 |
| 调整后NPAT（Btmn） | 1,547 | 2,068 | 2,009 | 2,097 | 2,363 |
| EPS（Bt） | 0.55 | 0.73 | 0.70 | 0.73 | 0.82 |
| P/E（X） | 10.9 | 8.2 | 8.5 | 8.1 | 7.2 |
| BVPS（Bt） | 3.81 | 4.37 | 4.80 | 5.29 | 5.86 |
| P/B（X） | 1.6 | 1.4 | 1.2 | 1.1 | 1.0 |
估值与收益
- 当前估值：AP的当前P/E为8倍，接近历史均值，因此估值空间有限。
- 预期利润增长：FY14利润预计增长4%，主要来自营销费用控制。
- FY15利润增长：预计利润增长12%，受益于condo项目收入提升和SDH/TH预售增长。
财务状况
- 现金流：AP的经营现金流在FY14预计为513亿泰铢，较FY13有所改善。
- 资产负债：AP的资产负债率（Net Gearing）预计在FY15降至0.71倍，显示财务状况趋于稳健。
项目情况
| 项目名称 | 总价值（Bt） | 剩余价值（Bt） | % 已售 | % 已转让 | Backlog（Bt） | FY14F-Backlog（Bt） | FY15F（Bt） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SDH/TH | - | - | - | - | 3,164 | 3,164 | - |
| The Address Asoke | 3,388 | 0 | 100.00% | 100.00% | 0 | - | - |
| The Address Sathorn | 4,160 | 0 | 100.00% | 98.39% | 67 | - | - |
| Rhythm Sukhumvit 50 | 2,689 | 0 | 100.00% | 100.00% | 0 | - | - |
| Rhythm Phahol Aree | 3,480 | 452 | 87.00% | 49.00% | 1,322 | 1,322 | - |
| Rhythm Sathorn | 4,400 | 2,332 | 47.00% | 0.00% | 2,068 | 440 | 1,628 |
| Aspire Rama 4 | 2,800 | 107 | 100.00% | 96.18% | 945 | 107 | 945 |
| Aspire Ngamwongwan | 2,200 | 1,848 | 47.00% | 0.00% | 329 | - | 329 |
| Aspire Sathorn Taksin I | 600 | 342 | 43.00% | 0.00% | 258 | - | 258 |
| Galeie Rue De 39 | 3,200 | 3,200 | 0.00% | 0.00% | 0 | - | - |
| Aspire Udonthani | 700 | 371 | 65.00% | 0.00% | 481 | - | 481 |
| Rhythm Sukhumvit 36 | 2,850 | 1,197 | 58.00% | 0.00% | 1,653 | - | - |
| Aspire Ratchada-Wongsawang | 2,800 | 2,100 | 25.00% | 0.00% | 700 | - | - |
| Rhythm Asoke II | 1,500 | 870 | 42.00% | 0.00% | 630 | - | - |
投资行动
- 评级调整：将AP的评级从“Accumulate”下调至“Neutral”，目标股价为5.86泰铢。
- 股价表现：AP股价近期上涨，目前P/E接近历史均值，估值空间有限。
公司描述
AP是泰国领先的房地产开发商，其项目组合包括联排别墅、独立住宅和公寓。
联系信息
- 香港研究团队：
- Louis Wong，董事，电话：(852) 22776892，邮箱：louiswong@phillip.com.hk
- Chen Xingyu，研究部总监，电话：(86)2151698900-105，邮箱：chenxingyu@phillip.com.cn
- 国际销售团队：
- Aric Au，企业及机构销售经理，电话：(852) 22776783，邮箱：corporatesales@phillip.com.hk
- Matthew Wong，国际销售经理，电话：(852) 22776678，邮箱：foreignstock@phillip.com.hk
- Yoshikazu Shikita，日本团队国际销售经理，电话：(852) 22776624，邮箱：yshikita@phillip.com.hk
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利益披露
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