20160908-川财证券-教育专题报告之一：“教育+地产”潜力正被挖掘，各方竞相布局_24页_2mb

教育与地产融合趋势分析报告总结

核心内容

“教育+地产”模式已成为行业发展趋势，地产商与教育集团正通过跨界融合，探索教育与地产的协同效应。该模式不仅满足了家长对优质教育资源的需求，也推动了地产行业向服务转型。

主要观点

• 教育无法完全线上化，线下体验是关键，包括教育内容和场地配套。
• 地产商如万科、碧桂园、保利等，已从项目配套转向独立教育事业部，教育成为业务重心。
• 教育集团如新东方、枫叶教育等，通过打造教育O2O平台和教育综合体，推动商业地产发展。
• **“教育+地产”与“地产+教育”**两种模式各有优劣，取决于品牌影响力与区域市场。
• 轻资产模式（如枫叶教育）适合快速复制和低风险扩张，而重资产模式（如中泰桥梁）更注重长期价值和协同效应。

关键信息

一、地产商教育布局

• 万科：推出“万科塾”教育品牌，涵盖社区营地、城市营地、户外营地及梅沙书院，形成多维度教育体系。
• 碧桂园：从1994年开始布局教育地产，现拥有17所K12学校、34所幼儿园，计划将教育板块独立上市。
• 保利、世茂、阳光城等也纷纷布局教育配套，提升项目附加值。

二、教育集团地产拓展

• 新东方：提出“教育综合体”概念，打造教育领域的苏宁、国美，提供一站式教育服务。
• 枫叶教育：采用PPP模式，与地方政府合作，降低风险并实现快速扩张。
• 海亮教育：依托母公司海亮集团的地产资源，建设并运营K12学校。

三、教育综合体

• 教育综合体通过整合教育内容、服务和商业配套，解决当前教育行业的痛点。
• 新东方和万科分别代表“教育+地产”与“地产+教育”的两种模式，各有优势与局限。

四、民办学校运营模式

• 轻资产模式：以PPP模式为主，如枫叶教育，投资回收期短，适合快速复制。
• 重资产模式：如中泰桥梁，自建校舍，投资大但收益稳定，注重长期价值。

五、相关上市公司

• 地产+教育：万科、碧桂园、保利、世茂、阳光城等。
• 教育+地产：新东方、中泰桥梁、翠微股份、海亮教育等。
• PPP模式：紫光学大、枫叶教育等。

六、行业前景与数据

• 中国教育产业规模预计从2015年的1.6万亿元增长至2020年的3万亿元，年均复合增长率达12.7%。
• 教育资产盈利能力强，销售现金比率高于地产公司。
• 教育行业具备逆周期性，受益于二胎政策、消费升级及政策支持。

图表与数据

• 图1：1994年碧桂园与北京景山中学合作办学。
• 图2：地产公司配套社区教育服务。
• 图3：成都地产+名校模式受到市场热捧。
• 图4：碧桂园学校发展时间轴。
• 图5：碧桂园旗下16所K12学校介绍。
• 图6：碧桂园教育集团收入及净利润预测。
• 图7：海内外教育类公司估值水平。
• 图8：万科“八爪鱼”战略。
• 图9：万科4个层次的教育体系。
• 图10：新东方2015年收入增长。
• 图11：好未来2015年收入增长。
• 图12：K12教育公司销售现金比率高于地产公司。
• 图13：教育公司ROE表现上升趋势。
• 图14：教育/地产比例较低，未来空间大。
• 图15：教育综合体：教育领域的苏宁。
• 图16：教育综合体签约仪式。
• 图17：新东方教育综合体大楼外观效果图。
• 图18：新东方教育综合体VS万科教育MALL。
• 图19：中泰桥梁募资建设校舍地产租赁给国际学校。
• 图20：凯文国际学校盈利预测。
• 图21：公司国际学校覆盖全国11座城市。
• 图22：公司收入及净利润增长。
• 图23：枫叶教育学校盈利预测。
• 图24：重资产VS轻资产。
• 图25：相关上市公司“教育+地产”布局。

风险提示

• 《民促法》修订不及预期。
• 民办教育资产证券化不及预期。
• 轻资产扩张模式不及预期。
• 行业发展不及预计。
• 系统性风险。

总结

“教育+地产”模式在当前市场环境下具有显著的协同效应和发展潜力。地产商和教育集团通过不同的策略，探索教育与地产的融合路径。轻资产与重资产模式各有优劣，适合不同背景和资源的企业。未来，随着政策支持和市场需求增长，该模式有望成为地产和教育行业的重要发展方向。