20160908-川财证券-教育专题报告之一：“教育地产”潜力正被挖掘，各方竞相布局_24页_2mb

“教育+地产”融合发展趋势分析总结

核心内容

“教育+地产”模式正在成为行业发展的新趋势，地产商与教育集团正通过跨界合作与独立布局，探索教育与地产的深度融合。该模式具备显著的协同效应，有助于提升地产项目的附加值，同时拓展教育行业的市场空间。

主要观点

• 教育属性与线下体验：教育行业具有深度体验属性，无法完全线上化，因此线下体验成为关键，包括教育内容和场地配套。
• 地产商的布局转型：地产商从最初的项目配套向独立教育事业部发展，教育已从配角晋升为主角，成为地产商重点转型方向之一。
• 教育集团的地产延伸：教育集团也在向地产领域延伸，打造教育综合体，提供一站式教育服务，推动商业地产发展。
• “教育+地产”与“地产+教育”模式差异：两种模式在主导权、运营方式及盈利模式上存在差异，取决于品牌影响力和资源背景。
• 轻资产与重资产模式选择：轻资产模式（如枫叶教育）适合快速复制和低成本扩张；重资产模式（如中泰桥梁）则适合具备地产开发能力的企业，能够实现长期价值开发。
• 行业前景广阔：教育行业长期保持较高增速，盈利能力强，符合地产从销售向服务转型的方向。

关键信息

一、地产商教育布局

• 万科：提出“八爪鱼战略”，打造“万科塾”教育品牌，涵盖社区营地、城市营地、户外营地及国际学校。
• 碧桂园：早在1994年便开始教育地产布局，现拥有17所K12学校、34所幼儿园，未来计划分拆教育板块独立上市。
• 保利、世茂、阳光城：也在积极布局教育板块，提供社区教育服务，提升项目附加值。

二、教育集团地产布局

• 新东方：提出“教育综合体”概念，打造教育领域的苏宁，提供一站式教育服务。
• 海亮教育：结合地产开发优势，建设K12学校，实现教育与地产的联动。
• 中泰桥梁：通过定增建设国际学校，形成“地产+教育”协同效应。

三、PPP模式与轻重资产对比

• PPP模式：枫叶教育采用PPP模式，由地方政府或地产商负责校园建设，教育集团负责运营，降低风险并提高资金回收效率。
• 轻资产模式：适合教育品牌输出能力强的企业，如枫叶教育，投资回收期短，发展速度快。
• 重资产模式：适合具备地产开发能力的企业，如中泰桥梁，初期投入大，但能实现长期价值开发。

四、教育行业数据与前景

• 教育行业规模从2015年的1.6万亿元增长至2020年的3万亿元，年均复合增长率12.7%。
• 教育公司销售现金比率高于地产公司，盈利能力较强。
• 教育资产盈利能力与地产行业相当，且有上升趋势。

五、相关上市公司

• 地产+教育：万科、碧桂园（港股）、保利地产、世茂地产（港股）、阳光城。
• 教育+地产：新东方（美股）、中泰桥梁、翠微股份、海亮教育（美股）。
• PPP模式：紫光学大、枫叶教育（港股）等。

风险提示

• 《民促法》修订时间不及预期。
• 民办教育资产证券化不及预期。
• 轻资产扩张模式不及预期。
• 行业发展不及预计。
• 系统性风险。

图表目录

• 图1：1994年碧桂园与北京景山中学合作办学。
• 图2：地产公司配套社区教育服务。
• 图3：成都地产+名校模式。
• 图4：碧桂园学校发展时间轴。
• 图5：碧桂园旗下16所K12学校介绍。
• 图6：碧桂园教育集团收入及净利润预测。
• 图7：海内外教育类公司估值。
• 图8：万科“八爪鱼”战略。
• 图9：万科教育体系结构。
• 图10：新东方2015年收入增长。
• 图11：好未来2015年收入增长。
• 图12：K12教育公司与地产公司销售现金比率对比。
• 图13：教育公司ROE上升趋势。
• 图14：教育与地产比例对比。
• 图15：教育综合体概念图。
• 图16：教育综合体签约仪式。
• 图17：新东方教育综合体外观图。
• 图18：新东方教育综合体与万科教育MALL对比。
• 图19：中泰桥梁募资建设校舍。
• 图20：凯文国际学校盈利预测。
• 图21：枫叶教育覆盖城市。
• 图22：枫叶教育收入与净利润增长。
• 图23：枫叶教育盈利预测。
• 图24：重资产与轻资产模式对比。
• 图25：相关上市公司教育+地产布局。

分析师承诺

分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告，对内容和观点负责，未与报告内容有直接或间接利益关系。

投资评级说明

• 证券投资评级：买入（20%以上）、增持（5%-20%）、中性（-5%-5%）、减持（-5%以下）。
• 行业投资评级：超配（高于5%）、标配（-5%到5%）、低配（低于-5%）。

免责声明

本报告由川财证券有限责任公司制作，仅供客户使用，未经公开披露或同意，不得使用。报告基于公开信息编制，不保证其真实性、准确性及完整性，内容可随时更改，不构成投资建议。投资者应自行咨询专业顾问，自行承担风险。