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报告摘要

Keppel DC REIT 总结

核心内容

Keppel DC REIT (KDCREIT) 是亚洲首个在新加坡交易所上市的数据中心房地产投资信托基金（REIT），于2014年12月12日以S$0.93的价格上市。KDCREIT专注于投资于数据中心用途的收入产生型房地产，其投资策略主要聚焦于亚太地区和欧洲市场。截至2015年9月30日，KDCREIT拥有九处数据中心资产，总可出租面积为597,909平方英尺，总价值为S$10.2亿。

KDCREIT由Keppel Telecommunications & Transportation Limited (Keppel T&T) 全资子公司Keppel DC REIT Management Pte Ltd管理，Trustee为The Trust Company (Asia) Limited。其管理费结构包括基础费（0.5%）和绩效费（3.5%），并设有收购费（1.0%）和处置费（0.5%）。

主要观点

数据需求的爆炸性增长

全球数据创建预计从2013年至2018年复合年增长率（CAGR）为47.7%。
全球互联网协议（IP）流量预计从2013年至2018年CAGR为21.0%。
亚太地区、北美和西欧的IP流量预计分别以21%、20%和18%的CAGR增长。
云计算、电子商务和在线购物的增长是推动数据存储需求的主要因素。

云存储和互联网用户增长

个人云存储用户预计从2014年至2019年以12%的CAGR增长，从11.4亿增至20.5亿。
消费者云存储流量预计从2014年至2019年以23%的CAGR增长，从14 EB/年增至39 EB/年。
互联网用户数量和移动设备的普及推动了云存储和互联网流量的增长。

合规与监管要求

数据安全合规要求增加，特别是在银行、金融和医疗行业，促使企业外包数据中心服务。
各类法规如HIPAA、PCI DSS、Sarbanes Oxley等对数据存储提出了更高要求。

数据中心外包趋势

亚太地区数据中心外包比例预计从12.1%增长至38.5%。
西欧地区数据中心外包比例预计从21.2%增长至42.2%。
外包原因包括成本效益、复杂性、专注核心业务以及灵活需求。

关键信息

投资策略

投资于数据中心用途的收入产生型房地产。
初始投资重点在亚太和欧洲，投资策略需至少三年执行，特殊情况可经特别决议变更。

资产分布

地理位置：九处数据中心分布在新加坡（2）、马来西亚（1）、澳大利亚（3）、英国（1）、爱尔兰（1）和荷兰（1）。
租户行业分布：IT服务（39.4%）、互联网企业（24.7%）、电信（18.3%）、金融服务（13.2%）和企业（4.4%）。
租约类型：共占69.2%的租金来自共置（Co-location），25.1%来自完全配备（Fully-fitted），5.7%来自壳与核心（Shell & core）。

租金增长机制

所有租约均包含年度租金上涨机制，涨幅在2.0%至4.0%之间。

有机增长

拥有内置租金上涨机制和资产增强计划（AEI）潜力。
Citadel 100 Data Centre、T25和Basis Bay Data Centre具备扩展潜力，可利用未使用的空间进行改建或扩建。

无机增长

已完成对Intellicentre 2（IC2）的收购，价值约S$46.6百万，增加可出租面积17%。
与mainCubes One Immobilien GmbH & Co. KG签订有条件购买协议，计划收购德国法兰克福的数据中心，价值约S$130百万。
与Keppel T&T和isek Communications的优先购买权（ROFR）协议，未来可能收购T27、Almere Data Centre 2、T20和 Brisbane 的数据中心。

财务与估值

预计2016年将支付S$1.13的目标价，基于DDM模型，折现率6.7%，终端增长率1.0%。
2015年9月30日，KDCREIT的市价/净资产比（P/NAV）为1.16，预计未来将维持在1.15左右。
分配率自2016年起至少为90%，2015年为100%。

财务数据

收入：2015年总收入为S$108.2百万，净收入（NPI）为S$90.3百万。
分配：2015年分配收入为S$60.1百万。
市场数据：KDCREIT在2016年1月8日的收盘价为S$1.010，目标价为S$1.130，总回报预期为18.6%。

股东结构

Keppel T&T持有30.1%股份，Wellington Management Group LLP持有7.3%，DBS Bank Ltd SG PB Clients持有5.5%，Keppel Land Ltd持有4.9%，Fortress Capital AM SDN BHD持有4.4%。

外汇敞口

KDCREIT面临EUR、GBP、AUD和MYR的外汇风险。
2015年第三季度，约53%的租金收入以EUR、AUD和MYR计价，41%以SGD计价，6%以GBP计价。

总结

KDCREIT依托数据中心需求的爆炸性增长，致力于在亚太和欧洲市场投资并运营数据中心资产。其独特的资产组合和稳定的租约结构，使其具备良好的收入和增长潜力。通过有机和无机增长策略，KDCREIT不断扩展其数据中心资产，同时通过租约类型和租金增长机制保障收益稳定性。KDCREIT的估值基于DDM模型，目标价为S$1.13，显示出对其未来增长的信心。

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