20131204-中投证券-中航地产-000043.SZ-发展提速_集团业务整合或存机会_25页_704kb

中航地产分析总结

核心内容

中航地产（000043）是一家以商业地产为特色的房地产开发企业，隶属于中航工业集团。公司具备较强的综合开发能力，多区域布局已初具规模，并有成长为大型房企的潜力。当前股价为6.18元，6-12个月目标价为8.50元，首次获得“推荐”评级。

主要观点

• 公司特色与能力：中航地产以商业地产为核心，具备“综合开发能力+多业务协同+集团资源支持”的独特优势。其项目涵盖住宅、商业、办公、酒店等多种业态，形成了以“中航城”系列城市综合体产品为主的开发模式。
• 成长性与增长预期：公司已进入规模增长提速期，预计2013年签约销售45亿元（+40%），营业收入60亿元（+43%），2014年仍将维持高增长。公司通过优化产品结构，提高销售/持有比例，有效提升资金平衡能力。
• 集团资源与业务整合：中航工业集团拥有丰富的地产资源，包括多个商住开发项目，权益未结面积达773万平，货值约1094亿元，是中航地产现有储备的1.7倍和3.2倍。集团正推进“整体上市，整合业务”战略，中航地产有望从中受益。
• 财务表现：2013-2015年EPS预计分别为0.74元、0.85元、1.15元，对应PE分别为8倍、7倍、5倍。公司2012年营业收入4185百万元，归属母公司净利润414百万元，毛利率31.6%，ROE14.2%。
• 估值与评级：公司RNAV为10.02元，当前股价为RNAV的6.2折，目标价8.5元对应14年10倍PE，RNAV8.5折，首次给予“推荐”评级。

关键信息

公司简介

• 中航地产前身为深圳航空大厦实业有限公司，1994年上市，2007年更名为“深圳中航地产股份有限公司”，2010年再次更名为“中航地产股份有限公司”。
• 公司主要业务包括房地产开发、商业地产运营、物业管理、工程施工及幕墙安装等，形成了以“中航城”为核心的城市综合体开发模式。
• 公司已进入8省12个城市，以二三线城市为主，主要区域包括长三角、湘赣、西南、环渤海、珠三角等。

股权结构

• 控股股东为深圳中航，实际控制人为中航国际。
• 中航国际是集团发展非航空民品和第三产业的主要平台，旗下包括中航地产、中航国际（香港）、中航万科等房地产相关公司。

土地储备

• 公司目前储备面积575万平，权益面积456万平，2012年结算面积33万平，销售面积37万平。
• 集团在中航地产体外拥有的商住开发项目合计权益未结建面773万平，货值约1094亿元，是中航地产现有储备的1.7倍和3.2倍。

财务表现

• 2012年营业收入4185百万元，归属母公司净利润414百万元。
• 2013-2015年营业收入预计分别为5988百万元、7245百万元、9024百万元，增速分别为43%、21%、25%。
• 2013-2015年净利润预计分别为491百万元、570百万元、770百万元，增速分别为18%、16%、35%。
• 2013-2015年EPS预计分别为0.74元、0.85元、1.15元，对应PE分别为8倍、7倍、5倍。

业务整合与同业竞争

• 中航国际作为集团房地产业务的主要平台，正推进“整体上市，整合业务”战略，与中航地产存在同业竞争问题。
• A股房企再融资有条件放开，为通过资本市场进行业务整合提供了外部条件。
• 中航国际（香港）和中航地产都经营地产业务，业务划分尚不明确，但中航地产作为唯一专注于房地产的上市公司，可能在未来业务整合中扮演重要角色。

风险提示

• 商业地产开发运营相对复杂，资金占用较多，可能影响公司成长性。
• 部分三四线城市的市场存在短期内供给过剩的风险。
• 预收款对业绩的锁定性较低。
• 集团地产业务整合进程及结果存在较大的不确定性。

结论

中航地产凭借其独特的拿地优势、强大的综合开发能力以及集团的大力支持，具备成长为规模房企的潜力。公司目前处于规模增长提速期，预计未来两年销售和收入将持续高增长。集团丰富的地产资源和业务整合可能，为公司提供了良好的发展机遇。尽管存在一定的风险，但公司具备较强的盈利能力和成长性，值得投资者关注。