20210802-国盛证券-房地产开发_住建部约谈房价增长过快5城；百强房企7月业绩环比降低33__25页_901kb

房地产开发行业周度分析总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现疲软，中信房地产指数累计变动幅度为 -7.9%，在29个中信行业板块中排名27位，落后大盘2.43个百分点。新房和二手房成交面积与套数均出现环比和同比双降，去化周期有所上升，融资情况显示净融资额大幅减少，房企面临去杠杆压力。同时，政策层面持续收紧，监管部门对重点房企进行约束，多地出台限购、信贷、租赁等政策，进一步规范房地产市场。

主要观点

1. 政策调控加强

• 房企拿地限制：住建部要求“三道红线”试点房企拿地金额不得超过年度销售额的40%，若不满足则限制融资，旨在遏制高杠杆运营和规模扩张。
• 房价调控：住建部约谈5城（银川、徐州、金华、泉州、惠州），要求建立房价地价联动机制，加快保障性租赁住房建设。
• 央行政策：强调稳健货币政策，加强宏观审慎管理，防止市场波动。
• 地方政策：多地加强购房资格管理、规范中介行为、调整房贷利率、推出“竞品质”试点地块等。

2. 行情回顾

• 本周仅11支个股上涨，较上周减少29支，下跌个股达129支。
• 房企中无上涨个股，涨幅最小的为*ST运盛（22.7%），跌幅最大的为中国恒大（-27.55%）。

3. 成交与去化情况

• 新房成交：48城新房成交面积551.2万方，环比下降14.2%，同比下降18.6%。一线城市成交面积下降3.1%，二三线城市部分城市（如常州、娄底、武汉）环比增长。
• 二手房成交：11城总成交套数10203套，环比下降5.4%，同比下降34.5%。一线城市成交面积环比微升0.4%，二线城市和三线城市均出现下降。
• 去化周期：13城平均去化周期为14.7月，环比增长17.5%。一线城市去化周期增长17.6%，三线城市增长23.4%。

4. 融资情况

• 本周房企信用债发行规模为97.30亿元，净融资额为-149.22亿元，环比减少160.53亿元。
• 债券发行量减少，偿还量增加，房企融资压力加大。

关键信息

重点政策

• 全国性政策：

  • 重点房企拿地金额不得超年度销售额40%。
  • 住建部约谈5城，要求建立房价地价联动机制。
  • 央行召开下半年工作会议，强调稳健货币政策和宏观审慎管理。

• 地方性政策：

  • 武汉加强购房资格管理，限购区需凭票买房。
  • 无锡建立二手房成交参考价发布机制。
  • 杭州首次推出“竞品质”试点地块。
  • 佛山提高非本地居民首付比例。
  • 厦门实施“5年内5折租房”政策。
  • 温州、福州、济南等地进行第二批集中供地，部分地块采用“双限”方式。

市场表现

• 新房成交：一线城市整体表现优于二三线城市，但多数城市成交面积环比下降。
• 二手房成交：一线城市表现相对稳定，二线城市和三线城市成交下降显著。
• 去化周期：整体去化周期上升，但部分城市（如上海、宁波、杭州）仍低于12个月，市场供应偏紧。

投资建议

1. 商业地产：现金流优秀、运营能力提升的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
2. 经纪服务：受益于二手房市场红利的龙头公司，如贝壳、我爱我家。
3. 商管+物管：具备稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司，如华润万象生活。
4. 龙头房企：经营稳健、销售有增长潜力的房企，如金地集团、保利地产、万科A。
5. 代建行业：代建行业龙头企业，如绿城管理控股。

风险提示

• 疫情影响：疫情超预期可能进一步影响销售。
• 政策调控：持续的政策收紧可能对市场造成更大压力。
• 融资压力：房企融资环境趋紧，需关注资金链安全。

数据与图表说明

• 图表1：Top20房企拿地金额与年度销售目标对比，显示部分房企拿地销售比超过20%。
• 图表2：中央政策梳理，包括房企拿地限制、住房租赁税收优惠等。
• 图表3：地方政策汇总，涵盖限购、信贷监管、供地方式调整等。
• 图表4-22：详细展示各城市新房、二手房成交数据及去化周期，反映市场变化趋势。
• 图表23：13城去化周期数据，显示部分城市去化周期低于12个月，供应不足。

总结

本周房地产市场整体承压，政策调控趋严，房企面临去杠杆压力。新房和二手房成交均出现环比和同比下滑，但部分城市（如常州、娄底、武汉）表现较好。去化周期上升，显示市场活跃度下降。投资建议聚焦于现金流优秀、运营稳健的房企及受益于政策红利的经纪服务与代建行业。风险提示包括疫情、政策及融资压力。