20180919-长城证券-房地产2018年中报总结之利润表_增收增利_表现靓丽_22页_2mb

房地产行业2018年中报总结

核心内容

2018年上半年，中国房地产行业整体表现亮眼，实现增收增利，样本营收增速达到24.9%，为近五年次高。归母净利润增速达33.5%，创近五年新高。扣税毛利率提升至26.9%，较2017年增长超过3个百分点，显示出行业盈利能力的显著增强。

主要观点

• 营收与利润增长：上半年营收占全年比重约30%-40%，主要受竣工结算集中在四季度影响。整体营收和利润均呈现快速增长趋势。
• 毛利率提升：得益于结算周期和高毛利项目的释放，毛利率显著提升，但未来存在下降压力。
• 三费率变化：销管费率连续回升，财务费率创新高，这可能与销售扩张和融资成本上升有关。
• 少数股东损益影响：少数股东损益占比提升，对归母净利率造成一定影响，但龙头公司仍保持较高盈利水平。
• 现金流表现：经营支出占销售收入比重企稳，龙头公司现金流更为稳健。
• 会计准则影响：新收入准则和新金融工具准则对利润表影响较小，但部分公司因会计调整出现营收和利润增速变化。

关键信息

行业表现

• 上半年营收及业绩占全年比重在30%-40%之间，其中前2名房企营收占比约40%。
• 营收增速：样本营收增速为24.9%，龙头公司增速达36.9%，高于样本平均。
• 毛利率：整体扣税毛利率为26.9%，较2017年提升3个百分点，创近五年新高。
• 三费率：销管费率连续回升，财务费率创新高，但销管费率分母采用营收，可能存在高估。
• 现金流：经营支出增速由33.1%降至19.7%，经营性净现金流流出增大，但龙头公司现金流更稳定。

重点公司分析

• 营收表现：新城、华夏幸福、阳光城、泰禾及华发等公司营收增速较快，其中新城、泰禾及阳光城2016-2017年销售额复合增速超过75%。
• 毛利率差异：多数公司毛利率在25%左右，但阳光城、金科、首开及华发毛利率较低，而华夏幸福因业务模式不同毛利率较高。
• 少数股东损益：8家重点公司少数股东损益占比提升，其中万科、保利及绿地占比在30%左右，新城、华夏、阳光城及蓝光占比较低。
• 投资收益：新城、招蛇、金地、首开及华发投资收益占比较高，但部分公司因公允价值变动影响利润。
• 营业利润：16家重点公司中，除滨江外，其余公司营业利润普遍高增长，其中新城、阳光城、中南、泰禾、金科及首开增速超过100%。

会计准则影响

• 新收入准则：调整了收入确认时点和重大融资成分的处理方式，对营收和利润影响较小。
• 新金融工具准则：重新分类了金融资产，对利润表影响基本可以忽略，但部分公司如新城因公允价值变动影响利润。

投资建议

• 短期重点推荐保利及新城，因其表现突出。
• 长期关注万科，其在成本管控和盈利稳定性方面表现优异。

风险提示

• 政策超出预期
• 宏观经济表现超出预期
• 房产税出台超出预期

图表与数据说明

• 图1：样本公司中top2、top5及top20营收占比
• 图2：样本公司中top2、top5及top20归母净利润占比
• 图3：上半年营收及业绩占全年比重
• 图4：top5上半年营收及业绩占全年比重
• 图5：上半年营收及业绩
• 图6：top5营收增速
• 图7：上半年扣税毛利率
• 图8：上半年销管费率
• 图9：上半年财务费率
• 图10：投资收益及增速
• 图11：投资收益占营业利润比重
• 图12：公允价值变动占营业利润比重
• 图13：营业外净收入占利润总额比重
• 图14：少数股东损益yoy
• 图15：少数股东损益占净利润比重
• 图16：归母净利润yoy
• 图17：归母净利率
• 图18：销售商品及提供劳务收到的现金yoy
• 图19：购买商品及接受劳务支付的现金yoy
• 图20：经营支出/销售收入
• 图21：经营性净现金流
• 图22：重点房企2016-2017年销售额年复合增速
• 图23：重点房企2018年中报扣税毛利率及三费率（销售额口径）矩阵图

表格数据

• 表1：新收入准则与原收入准则的比较
• 表2：新金融工具准则与原金融工具准则的比较
• 表3：新收入准则对利润表的影响-万科
• 表4：新金融工具准则对利润表的影响
• 表5：重点公司上半年营收情况
• 表6：上半年扣税毛利率及销管费率
• 表7：上半年财务费率及利息资本化率
• 表8：上半年营业利润 yoy 及投资收益、公允价值变动占比
• 表9：上半年营业外净收入/利润总额
• 表10：上半年归母净利润 yoy、少数股东权益占比及归母净利率
• 表11：重点房企中报营业利润、EBIT 及 EBITDA yoy
• 表12：员工人数
• 表13：上半年销售收入 yoy 及占销售额比重
• 表14：上半年经营支出 yoy 及占销售收入比重
• 表15：重点房企2018年中报利润表总结