20260115-世邦魏理仕-2025年广州房地产市场回顾_14页_1mb

2025年广州房地产市场总结

核心内容概览

2025年，广州房地产市场在政策利好和市场调整的双重影响下呈现出多元化的发展趋势。从办公楼、零售物业到仓储物流，各细分市场均面临不同程度的供需变化和价格波动。CBRE广州研究部负责人杨丰宁、程志文、钟廉军及严思慧等专家对市场进行了深入分析，指出市场整体在去库存、调改和投资机会等方面有所改善。

优质办公楼市场

主要观点

• 供应情况：2025年全年新增优质办公供应55.1万平方米，第四季度无新增项目入市，供应量低于预期。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为20.3万平方米，同比下降0.2%。其中，金融城和琶洲合计贡献23.1万平方米，金融城净吸纳量同比增长21.5%。
• 空置率：全年空置率上升至21.2%，创近年来新高。
• 租金走势：全年租金同比下跌10.1%，为2010年以来最大跌幅。第四季度租金环比下跌2.6%，年末报120.6元/月/平方米。
• 租户行为：新兴商务区通过灵活租赁策略和增值服务吸引租户，而核心商务区因总部外迁面临空置压力。

展望2026年

• 新增供应：预计新增供应55.1万平方米，与2025年持平。
• 市场压力：核心及新兴商务区将面临空置率上升和租金回调的压力。
• 发展趋势：随着城区办公用地减少、旧城改造和“十五五”规划的推进，市场有望在供需两端迎来改变和机遇。

优质零售物业市场

主要观点

• 供应情况：全年新增优质零售供应34.4万平方米，第四季度新增聚龙湾太古里一期约5万平方米。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为24.8万平方米，同比下降0.3%。
• 空置率：年末空置率降至7.1%，传统商圈通过调改增加可出租优质铺位。
• 租金走势：全年首层租金同比下降6.7%，至20.9元/天/平方米，第四季度环比下跌1.6%。
• 业态分布：零售业态成交占比42.1%，餐饮成交占比44.1%。其中，茶饮咖啡甜品增长显著，新店占比同比增长5.4个百分点。

展望2026年

• 新增供应：预计新增供应58.6万平方米，主要分布在天河、海珠和荔湾。
• 市场影响：新商场将为区域带来新鲜体验，加速新兴商圈的形成。
• 趋势：随着消费者偏好变化和国补政策支持，零售业态将更加年轻化、潮流化。

仓储物流市场

主要观点

• 供应情况：全年新增优质仓储供应93万平方米，其中40%位于增城区，25%在白云区，15%在南沙区。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达75.7万平方米，较2024年显著反弹。
• 空置率：年末空置率升至8.9%，同比增长1.9个百分点。
• 租金走势：全年租金同比下跌7.6%，至35.5元/月/平方米。第四季度单季下跌2.4%。
• 行业动态：第三方物流占比最高（65%），跨境电商和国内电商带动需求，佛山仓储市场表现尤为亮眼，全年净吸纳量达168万平方米，同比增长137%。

展望2026年

• 新增供应：广州和佛山预计分别新增264万和133万平方米仓储设施，去化压力加大。
• 租金趋势：租金有望进一步下调。
• 政策影响：国补政策和广州新机场建设将对仓储市场形成利好。

大宗物业成交情况

主要观点

• 成交总量：全年录得25宗，共98.3亿元的大宗物业成交，同比增长13.9%。
• 业态分布：商场相关物业占总成交金额的61.8%，成交同比提高131%。办公和公寓成交金额下滑，工业和酒店略有上升。
• 买家类型：房地产基金和保险机构成为主要买家，三宗交易金额超10亿元。企业买家占比38%，但成交宗数较2024年减少。
• 行业分布：活跃企业主要来自科技互联网、消费品、直播电商和生物医药等行业。

展望2026年

• 投资机会：核心区位优质物业投资机会增加，部分机会通过不良资产处置呈现。
• 政策利好：公募REITs扩容将推动投资者信心复苏，加速成交达成。

总结

2025年广州房地产市场在政策支持和市场调整的推动下，呈现多元化发展趋势。办公楼市场面临租金下跌和空置率上升的压力，但金融城等新兴商务区表现积极；零售物业市场通过调改和年轻化趋势提升吸引力，但租金仍承压；仓储物流市场因电商需求回暖和跨境电商扩张而表现亮眼，但供应高峰也带来去化压力。展望2026年，市场有望在供需调整和政策支持下逐步回暖。