20230604-国盛证券-固定收益定期_房地产会是本轮政策主抓手吗__14页_816kb

房地产将成本轮政策主抓手吗？

市场表现与政策扰动

本周债市呈现先涨后跌，各期限利率普遍下行。10年期国债利率和国开债利率分别下行25bps和20bps，而1年期AAA存单累计下行68bps。周五受稳增长政策预期升温，债市出现调整，10年国债利率上行超2bps，3年期二级资本债上行超4bps。

房地产销售再度走弱：4月以来30大中城市商品房销售面积及二手房成交均低于去年同期，现回落至40万平/天左右，较3月明显减退，显示房地产压力重增，稳房地产政策新信号预期升温。

青岛等地区政策落地：短缩商品房出售条件、调整首付比例等现行政策的差异化城市适用，表明房地产“房住不炒”框架下的因城施策战略，政策有区别性放松。

政策框架下的房地产宽松局限

房地产政策仍维持房住不炒，放松措施仅集中在基本面较弱区域，尤其是二线城市，而一线城市保持稳定。销售与价格数据表明，价格偏弱地区宽松政策效果有限，反映结构问题。

居民还款能力限制扩张：高杠杆率（居民贷款收入比1467%）和低收入年增速（低于利息支出）使得居民负债状况严峻，进而抑制购房能力，这解释部分盈利低的地产商拿地不积极。

房地产投资困境

尽管政策调整，但居民支付能力和成本问题难以解决，故即使放松难直接供暖。预计未来房地产仍弱，所以政策主抓手是结构性任务，或通过基础设施建设等配套金融政策稳定大环境。

政策目标兼顾长短缓急

国务院常务会议提出新能源车政策同时强调稳增长，反映当前政策兼顾结构调整与短期稳增长。表明新一轮政策旨在培育经济增长点但不贸然转向强刺激。

债市走势与策略建议

近期稳增长政策预期扰动债市，建议季末前采取防守策略，降低杠杆、控制久期。选择1-3年利率债和三季度3年左右的二永债。若季末触发信贷扩张预期，则债市可能回落，等待调整后配置机会。同时需注意政策超预期风险。

加强季末策略与风险考量

建议把握时间窗口、拉长久期，关注季节性资金波动带来的债券红利。另需规避估值高位信用债，城投和非银机构可能受限增策略。

结论

本轮财经引路更多倚重新能源车、基建投资等政策驱动，房地产可能仅限于局部补强，而居民购买力限制仍构成核心难点。债市震荡重心上移，具防御性投资机会，围绕利率结构性风险布局为佳。