2023年房地产行业十大判断：乍暖还寒时候，晚来风急-20230516-太平洋证券-18页_1mb

太平洋证券股份有限公司房地产行业研究报告总结

核心内容

2023年房地产行业正处于转型的关键阶段，政策基调保持稳定，行业新模式逐步确立。政策强调“房住不炒”与“因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，推动行业向“租购并举”和“多主体供给、多渠道保障”的方向发展。同时，房企面临融资难题，尤其是民营房企，信用风险依然存在。新房市场在前期需求释放后，进入低位震荡状态，而二手房市场则表现出更强的复苏迹象。

主要观点

1. 政策基调未变

• 房地产政策持续坚持“房住不炒”定位，强调因城施策，支持刚需和改善性住房需求。
• 政策强调推动房地产行业向新发展模式过渡，包括加强地方政府债务管理、防范系统性风险。
• 政策工具箱不断优化，如降低首付比例、调整公积金政策、优化预售资金监管等。

2. 新发展模式的核心

• “租购并举”和消除“三高”（高负债、高杠杆、高周转）弊端是新模式的核心。
• 政策鼓励保障性住房建设、支持现房销售，推动房地产从投资属性向消费属性转变。
• 各地试点现房销售，如山东、安徽、河南、四川、广东等地，表明行业正在探索更可持续的发展路径。

3. 轻资产代建模式或成发展方向

• 民企融资困难，土地价格不再快速上升，轻资产代建模式成为房企转型的重要方向。
• 代建行业在城投拿地和不良资产处置中迎来发展机遇，如绿城管理在多个城市参与项目代建。
• 2021年成立的“轻资产联盟”表明行业对轻资产模式的重视和探索。

4. 房地产消费属性增强

• 房地产逐渐向大宗消费品转型，投资性需求减少，购房行为更加注重实际居住需求。
• 首套房和二套房政策进一步优化，对三套以上住房原则上不支持，抑制投机行为。

5. 二线城市因城施策仍有空间

• 二线城市可通过进一步放松限购、降低首付比例等方式刺激市场。
• 部分城市试点“认贷不认房”政策，为改善性需求提供更多支持。
• 二线城市在政策调整中仍有一定的灵活性，但边际效果可能减弱。

6. 民营房企信用风险仍存

• “三支箭”政策落地进度不及预期，民营房企融资依然困难。
• 龙湖、美的置业、新城、碧桂园等房企虽有部分债券发行，但整体规模有限。
• 第三支箭股权融资尚未有实际落地案例，市场信心仍需时间恢复。

7. 债务到期集中，风险可能上升

• 2023Q3和2024Q1，房企公开债务到期较为集中，不排除再次出现展期或违约。
• 民营房企在无担保情况下再融资能力有限，市场风险较高。
• 部分房企已出现信用评级下调或降级，显示其财务状况恶化。

8. 行业集中度未必提升

• 民营房企违约情况较多，但市场空间未必被国企完全占据。
• 中小房企和非地产行业企业也有机会参与土地市场。
• 龙头房企在土地竞拍中仍需依赖运气，且成本可能较高。

9. 二手房对新房的替代效应显现

• 二手房市场复苏速度明显快于新房，可能与虚假交易、地段优势、投资客撤离等因素有关。
• 二线城市正在向二手房主导市场转型，未来二手房占比可能逐步提升。
• 二手房市场的发展有助于推动房地产行业的整体健康。

10. 新房市场将维持低位震荡

• 前期积压需求释放后，新房市场活跃度回落，进入调整期。
• 2023年1-4月新房成交面积和销售额均处于近年来低位。
• 若全年商品房销售额同比增长5%，则较2019年仍有所下降，市场仍面临较大压力。

关键信息

• 政策基调：坚持“房住不炒”，因城施策，推动建立新发展模式。
• 新发展模式：租购并举、多主体供给、多渠道保障，加强保障性住房建设。
• 轻资产代建：房企向轻资产模式转型，代建行业迎来发展机遇。
• 消费属性增强：房地产逐渐向消费属性转变，投资性需求减少。
• 二线城市政策：因城施策仍有空间，但边际效果可能减弱。
• 民营房企风险：“三支箭”政策效果有限，融资困难，信用风险依然存在。
• 债务到期集中：2023Q3和2024Q1房企债务到期集中，风险可能上升。
• 行业集中度：行业集中度未必提升，中小房企仍有机会。
• 二手房市场：二手房对新房的替代效应开始显现，未来占比可能上升。
• 新房市场：前期需求释放后，新房市场将维持低位震荡状态。

数据亮点

• 2023年1-4月，中指重点100城新房成交面积同比下降14.5%，销售额同比增长8.8%。
• 2023年4月，新房成交面积环比下降20%，但同比增长约40%。
• 2022年以来，各地因城施策频次较高，二线城市调整力度最大。
• 2023年4月，中债增担保发债情况显示，仅有12家民营房企成功发行21笔中票，总金额239亿元。

结论

2023年房地产行业面临政策调整、融资困难和市场转型的多重挑战。新发展模式逐步确立，但执行效果尚不明显，民营房企信用风险依然存在。二手房市场复苏快于新房，显示市场结构变化。新房市场在需求释放后进入低位震荡，行业集中度未必提升。轻资产代建模式成为房企转型的重要方向，政策支持和市场调整将推动行业向更可持续的方向发展。