20170925-华创证券-房地产行业周报_多城限售政策加码_需求端放松预期落空_但供给端放松仍可期_维持看多龙头_23页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业数据显示，新房成交量和价格均出现不同程度的下滑，但部分城市仍表现出一定的增长趋势。政策层面，央行要求严禁消费贷款违规流入房地产市场，多地首套房贷利率上浮，同时多城限售政策加码。尽管需求端放松预期落空，但供给端政策放松或可预期，包括预售证监管和土地供应增加。此外，行业库存仍处于低位，政府限价和土地出让制度利好于资源向龙头房企集中，推动销售和拿地集中度提升，预计行业洗牌将更为剧烈。

主要观点

• 新房成交量：上周43城新房成交环比上升1.1%，但月成交同比大幅下降30%。其中一二线城市成交同比分别下降35%和30.9%，三四线城市则下降16%。四线城市表现相对较好，同比上升30.9%。
• 二手房成交量：上周15城二手房成交环比上升3.2%，但9月月成交同比大幅下降44%，跌幅较8月扩大11.2个百分点。
• 新房库存：16城可售面积环比上升0.6%，去化月数整体维持低位，但一线和二线城市略有上升。
• 政策调控：央行要求严禁消费贷款违规流入房地产市场，多地首套房贷利率上浮10%-20%。多城限售政策加码，调控重点转向二、三线城市。同时，多地推出公租房和租赁住房政策，以缓解住房供需矛盾。
• 行业趋势：行业小周期延长，政策向供给端倾斜，有利于龙头房企发展。预计行业洗牌将更加激烈，销售集中度和拿地集中度持续提升。

关键信息

一、新房成交量

• 上周43城新房合计成交523.1万平米，环比上升1.1%。
• 一二线城市成交357万平米，环比上升1.6%；三四线城市成交166.1万平米，环比上升0.1%。
• 9月累计成交1634.2万平米，同比大幅下降30%。其中一二线城市同比分别下降35%和30.9%，三四线城市同比下降16%。
• 四线城市表现相对较好，同比上升30.9%。

二、二手房成交量

• 上周15城二手房合计成交127.4万平米，环比上升3.2%。
• 9月累计成交392.5万平米，同比大幅下降44%。
• 一线城市二手房成交32.8万平米，环比上升1.3%；二线城市成交82.7万平米，环比上升2.2%。
• 三四线城市二手房成交11.9万平米，环比上升17.6%。

三、新房库存

• 上周16城可售面积为6756.8万平米，环比上升0.6%。
• 一线城市可售面积为2195.8万平米，环比上升0.1%；二线城市可售面积为3438.2万平米，环比上升1.3%。
• 三线城市可售面积为1122.8万平米，环比下降0.5%。
• 3个月移动平均去化月数为8.1个月，环比上升0.2个月。

四、政策动态

• 央行要求各地严禁个人消费贷款违规流入房地产市场。
• 北京首套房贷利率最高上浮20%；上海、广州、深圳等地首套房贷利率也有不同程度上浮。
• 多个城市加码限售政策，包括重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等，其中部分城市限售期最长达8年。
• 广州推出1.2万套公租房，无收入限制，新就业即可申请。
• 深圳市建设用地规模拟增加62平方公里，优先保障重点项目。
• 成都万科44亿拿地，需配建1175套人才住房免费移交政府。
• 住建部支持北京、上海开展共有产权住房试点，以促进住房供应结构优化。

五、公司动态

• 北辰实业发行13.2亿元中期票据，并出资1000万参与设立研究院。
• 中南建设拟对3家子公司提供担保额度总额不超过7.7亿元。
• 招商蛇口聘任副总经理刘伟为常务副总经理。
• 首开股份为四子公司提供48亿贷款担保，并拟增资北京、成都项目。
• 世联行世联小贷拟将部分贷款债权收益权出售予云南信托。
• 宋都股份以6.05亿元受让绿地集团持有双塔置业50%的股权，同时以3.41亿元取得50%债权。

六、板块行情

• 上周SW房地产指数下跌1.17%，沪深300指数上涨0.17%，板块相对收益为-1.34%。
• 板块表现弱于大市，在28个板块中排名第19位。
• 个股表现方面，广宇发展、大港股份、海德股份、北京城建、铁岭新城位列涨跌幅前五。

七、投资评级

• 行业评级：维持推荐。
• 推荐公司：万科A、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、北辰实业、华侨城A、金地集团、保利地产、绿地控股、首开股份、荣盛发展、中南建设、华夏幸福、北京城建。

行业表现对比图

• 图表1：12-17年周均成交面积与17年最近8周成交面积。
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比。
• 图表3：43城一手房累计成交同比。
• 图表4：重点城市新房成交数据。
• 图表5：15城二手房成交面积及环比、同比。
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比。
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比。
• 图表8：重点城市二手房成交数据。
• 图表9：重点城市库存去化水平。
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数。
• 图表11：各线城市可售面积。
• 图表12：每月行业重点新闻。
• 图表13：上周重点公司公告回顾。

相关研究报告

• 《房地产行业报告：房地产8月月报：住宅补库赋予投资较强韧性，行业销售低迷、但龙头表现很强》
• 《房地产行业报告：拿地集中度猛烈提升，房企供给侧改革或超预期，重申看多地产龙头》