2022-04-20-港交所-越秀地产_年报2021_231页_33mb

越秀地產2021年年度總結

核心內容概述

越秀地產股份有限公司在2021年實現了穩健的經營業績與持續的業務拓展。公司總資產達到人民幣313.85億元，銷售及投資規模再創新高，合同銷售額達人民幣1,151.5億元，同比增長20.2%。公司積極推進「城市運營」與TOD開發戰略，持續優化財務結構，保持「三道紅線」指標「綠檔」達標。此外，越秀服務成功分拆上市，為公司物業管理業務帶來新的發展契機。

主要觀點與關鍵信息

財務表現

• 營業收入：人民幣573.8億元，同比上升24.1%。
• 毛利：人民幣124.8億元，同比上升7.4%。
• 權益持有人應佔盈利：人民幣35.9億元，同比下降15.5%。
• 每股基本盈利：人民幣1.1590元，同比下降。
• 每股股東權益：人民幣14.932元，保持穩定。
• 現金總額：人民幣405億元，同比上升8.6%。
• 淨借貸比率：47.1%。
• 剔除預收賬款後的資產負債率：69.1%。
• 現金短債比：1.36倍。
• 平均借貸成本：4.26%，同比下降36個基點。
• 信用評級：穆迪與惠譽均給予「投資級」評級。

市場與銷售表現

• 合同銷售總額：人民幣1,151.5億元，完成年度目標的102.6%，其中大灣區占比62.0%，華東地區占比22.5%，華中地區占比8.8%，北方地區占比4.0%，西南地區占比2.6%。
• 合同銷售均價：每平方米人民幣27,600元，同比上升9.5%。
• 已售未入賬銷售金額：人民幣1,506.5億元，較年初上升25.9%。
• 銷售表現突出城市：
  • 廣州：合同銷售金額約人民幣606億元，佔比52.6%。
  • 深圳：合同銷售金額約人民幣45.9億元，同比上升40.5%。
  • 杭州、蘇州、南京：銷售表現穩健，均有較高增幅。

土地儲備與開發

• 新增土地儲備：總建築面積約918萬平方米，涉及18個城市，共37幅地塊。
• 重點城市布局：廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節。
• 土地儲備總量：約2,711萬平方米，分佈於29個城市。
• TOD項目：總土地儲備達376萬平方米，佔大灣區總儲備的25.2%和集團總儲備的13.9%。
• 「城市運營」模式：新增土地儲備約234萬平方米，項目數累計達8個。

業務拓展與戰略

• 「1+4」全國化戰略：拓展至29個城市，實現一線城市全覆蓋。
• 越秀服務分拆上市：於2021年6月28日成功上市，淨額約19.6億港元，為物業服務業務提供發展平台。
• 「商住並舉」戰略：提升商業運營能力，打造全週期資產管理平台。
• 新業態發展：推進「+教育」、「+產業」、「+小鎮」等業務，加強大健康產業佈局。

ESG管理

• ESG評級：連續三年入選恒生可持續發展企業基準指數，MSCI ESG評級提升至BB級，GRESB評級為三星級。
• 企業管治與社會責任：自2010年起每年發佈企業社會責任報告，2016年起發佈環境、社會及管治報告。

投資與融資

• 境外發債：成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期債券，票面利率分別為2.8%和3.8%，創歷史新低。
• 境內發債：成功發行60億元公司債券，平均票面利率為3.29%。
• 融資渠道：多元化融資，資金運用效率提高，保持較低合理融資成本。

管理與風險控制

• 組織管控體系：優化3.5級運營體系，提升開發效率與項目管理能力。
• 風險管理：加強資金管理，優化負債結構，提高資金流動性與償債能力。
• 項目管理：強化全週期運營管理，提升成本控制與項目交付品質。

市場展望

• 2022年：預期市場逐步企穩，政策保持「房住不炒」與穩地價、穩房價、穩預期。
• 行業趨勢：市場集中度持續上升，財務穩健企業將更具優勢。
• 區域表現：大灣區、長三角等城市群表現優於其他區域，土地市場趨於理性。

總結

越秀地產在2021年實現了銷售與經營的雙重增長，持續深化「城市運營」與TOD開發戰略，並成功拓展至多個重點城市。公司在財務管理方面表現優異，保持「三道紅線」指標「綠檔」達標，並優化融資結構與成本。此外，越秀服務的成功上市為公司帶來新的發展契機，同時公司在ESG管理、多元化業務佈局與項目開發效率方面也取得顯著進步。展望2022年，公司將繼續以「商住並舉」戰略為主導，進一步提升產品力與資產管理能力，以實現持續穩健的發展。