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房地产行业2023年投资策略报告总结

核心内容

2023年房地产行业作为我国国民经济支柱产业，预计将保持稳定发展态势。在疫情管控放松和政策持续宽松的背景下，宏观经济修复离不开地产企稳。政策面预计仍以宽松为主，供给端与需求端政策不断优化，以推动行业走出困境。

主要观点

1. 市场表现

• 2022年房地产板块跑赢大盘，相对收益显著，为10.5个百分点。
• 房地产行业基金重仓配置比例整体回升，但仍处于低位（2022年三季末为2%）。
• 部分重点蓝筹股估值不高，存在向上空间。

2. 政策支持

• 供给端政策：以“金融十六条”和“三支箭”为核心，包括开发贷款、债券融资、股权融资支持，改善行业信用环境。
• 需求端政策：各城市因城施策频次加快，房贷利率持续下调，房价-房贷利率联动机制出台，进一步释放政策空间。
• “保交楼”政策：专项借款、银行战略合作、再贷款等政策逐步落地，缓解房企资金压力，促进项目交付。

3. 行业基本面

• 信用环境改善，融资支持政策缓解房企现金流压力。
• 竣工端有望率先企稳，预计2023年实现小幅正增长。
• 销售端受2022年新开工下滑影响，预计小幅下滑或持平。
• 新开工和土地市场表现疲软，预计2023年投资增速仍有压力，但下滑幅度会明显收窄。

4. 竞争格局优化

• 历史包袱重的房企持续收缩规模，优质房企地位稳固。
• 拿地集中度提升，优质房企在土地市场占据主导地位。
• REITs扩容和并购重组为房企带来新的发展机遇。

关键信息

5.1 政策支持细节

• “金融十六条”：稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、支持存量融资展期、保持债券融资稳定等。
• “三支箭”：包括信贷、债券、股权融资支持，2022年底已有19家上市房企公告拟进行定增，3家房企拟进行资产重组。
• “保交楼”专项借款：2022年8月启动，截至2022年底累计意向授信额度超3.18万亿元，支持项目交付。

5.2 市场动态

• 销售数据：2022年1-11月全国商品房销售面积和销售金额同比分别下滑23.3%和26.6%，预计2023年销售端将维持相对平稳。
• 土地市场：2022年1-11月全国住宅类土地成交规划建筑面积仅为2021年的40%，处于历史低位。集中供地推出和成交规模明显下降。
• 房贷利率：5年期LPR累计下调35BP，首套平均房贷利率降至4.17%，个人住房公积金贷款利率降至3.1%。

5.3 投资建议

• 关注均好型头部房企及深耕高能级城市的区域类房企。
• 关注融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企。
• 关注优质头部物业管理公司，如碧桂园服务、招商积余等。

风险因素

• 消费者信心修复不及预期。
• 政策放松力度不及预期。
• 房价超预期下跌。
• 房企盈利能力大幅下降。

图表说明

• 图表1：2022年A股申万一级行业市场涨跌幅情况。
• 图表2：房地产行业基金重仓配置情况。
• 图表3：2022年三季末基金重仓持有房地产行业市值排名前30的个股情况。
• 图表4：房地产板块主要个股估值情况。
• 图表5：金融十六条主要内容。
• 图表6：房地产行业政策宽松路径。
• 图表7：保交楼专项借款进展情况。
• 图表8：商业银行给予房企意向授信额度进展情况。
• 图表9：第二支箭进展情况。
• 图表10：第三支箭发射后多家上市房企发布拟非公开发行股票相关公告。
• 图表11：预售资金监管相关政策或核心会议。
• 图表12：2022年因城施策下各月度政策频次。
• 图表13：2022年1-12月各线城市政策发布次数。
• 图表14：近期核心城市政策发布情况。
• 图表15：LPR持续调降情况。
• 图表16：房贷利率降至有数据以来新低。
• 图表17：部分二手房相关政策梳理。
• 图表18：二手房成交套数情况。
• 图表19：房地产行业债券违约或展期规模。
• 图表20：房地产境内债券违约或展期规模变化情况。
• 图表21：近几年房地产行业境内债发债规模情况。
• 图表22：房地产企业境内债发行规模。
• 图表23：2023年房企信用债到期规模情况。
• 图表24：房地产行业中资离岸债净融资额或到期量。
• 图表25：房地产行业中资离岸债发行量与到期金额。
• 图表26：开发资金来源累计与当月同比增速。
• 图表27：各类到位资金累计同比增速。
• 图表28：房地产行业到位资金结构。
• 图表29：竣工面积与销售面积及其剪刀差。
• 图表30：开竣工面积与土地成交面积累计同比增速。
• 图表31：开竣工面积与销售面积累计同比增速。
• 图表32：全国100城住宅用地推出与成交走势。
• 图表33：100中大城市住宅用地成交楼面价与溢价率。
• 图表34：2022年集中供地推出土地和成交土地整体规模明显下降。
• 图表35：历次集中供地推出土地和成交土地整体情况。
• 图表36：2022年与2021年各城市集中供地成交溢价率情况。
• 图表37：房屋新开工面积与土地成交规划建面。
• 图表38：新开工与土地成交建面同比增速。
• 图表39：土地购置费与土地成交价款累计同比增速。
• 图表40：房地产开发投资额、土地购置费和建筑工程投资同比增速。
• 图表41：房企未来发展路径探析。
• 图表42：历年全国土地市场成交情况。
• 图表43：历年100城土地市场成交结构。
• 图表44：出险房企2021年操盘销售规模占比情况。
• 图表45：2021年下半年以来拿地集中度远高于销售集中度。
• 图表46：部分房企2021年7月至2022年末新增土储面积与总土储面积的比重。
• 图表47：各批次成交土地成交溢价率走低。
• 图表48：部分A股房企剔除预收账款后的资产负债率情况。
• 图表49：已公告拟进行资产重组的上市房企的相关情况。

总结

2023年房地产行业在政策持续宽松和宏观经济逐步修复的背景下，有望逐步企稳。重点房企和物业管理公司将成为投资关注对象，同时政策的进一步优化将为行业带来新的发展契机。然而，行业仍面临消费者信心修复不足、政策效果不及预期等风险，需谨慎对待。