20160828-兴业证券-房地产行业跟踪报告_美国加息周期不改中国房地产基本面上行趋势_13页_859kb

美国加息周期不改中国房地产基本面上行趋势

核心内容

本报告分析了2016年8月美联储加息预期升温背景下，中国房地产市场的走势。核心观点是：美国加息对我国房地产基本面影响有限，不必担忧。报告指出，中国资本账户的严格管制有效隔离了外部资本流动对房地产市场的影响，房地产发展主要受国内货币政策、信贷政策、限购政策等影响。

主要观点

1. 美国加息对房地产市场的影响与资本账户开放程度密切相关

• 资本账户开放的国家（如日本、香港、韩国、台湾、泰国）在历次美国加息周期中，房地产市场普遍受到负面影响，表现为房价与销量增速下滑或泡沫破裂。
• 资本账户相对封闭的国家（如智利、哥伦比亚）通过实施保护性资本管制措施，成功避免了美国加息带来的冲击，反而迎来了房地产的长期牛市。

2. 中国房地产市场受美国加息影响较小

• 中国资本账户长期严格管制，资本外流渠道不畅，因此美国加息对我国房地产市场影响微弱。
• 1999-2000年和2004-2006年两轮美国加息周期中，中国商品房销量保持增长，房价与美国利率变化无明显相关性。
• 2008年后，中国房地产市场主要受国内货币政策和信贷政策驱动，与联邦基金利率的相关性较低。

3. 房地产基本面由国内因素主导

• 银行资产配置向按揭倾斜是利率市场化和金融自由化的必然趋势，这将推动核心一二线城市房价长期上行。
• 在货币政策不收紧的情况下，房地产基本面仍将持续复苏。

4. 投资建议

• 推荐：在资本账户相对封闭的前提下，美国加息对房地产市场影响有限，应持续布局核心城市地产股。
• 主要推荐标的：泰禾集团、保利地产、北京城建、皇庭国际、光明地产、新城控股、金融街、阳光股份、绵石投资、世联行、荣盛发展、首开股份、华发股份、中洲控股、招商蛇口、华联控股、香江控股、天津松江。

关键信息

美国加息预期

• 2016年8月26日，美联储主席耶伦在世界央行年会上表示，支持加息的经济理由增强，联邦基金利率期货市场显示9月加息概率为38%，12月为62.3%。

资本管制的重要性

• 中国资本账户管制严格，限制了资本外逃，对房地产市场流动性影响较小。
• 智利、哥伦比亚等国家通过渐进式资本管制，成功避免了美国加息对房地产市场的冲击。

国际案例对比

• 日本：资本账户开放较早，但房地产泡沫破灭后长期低迷，受美国加息影响明显。
• 香港：资本自由流动，受美国加息冲击较大，房价和销量增速波动下滑。
• 韩国、台湾、泰国：资本账户逐步开放，房地产市场受美国加息影响显著。
• 智利：采取渐进式资本管制，成功避免美国加息带来的房地产泡沫破裂。

数据支持

• 房地产价格和销量数据与美国联邦基金利率无明显相关性。
• 中国房地产市场在1999-2000年和2004-2006年两轮美国加息周期中，均保持增长态势。

风险提示

• 国内货币政策收紧：可能导致房地产市场资金成本上升，影响市场热度。
• 房地产调控加严：可能抑制市场过热，影响销售和价格走势。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）、中性（相对表现与市场持平）、回避（相对表现弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）、增持（相对大盘涨幅在5%~15%之间）、中性（相对大盘涨幅在-5%~5%）、减持（相对大盘涨幅小于-5%）。

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