房地产行业：房地产这轮走到什么位置了-20230509-长城证券-24页_828kb

房地产行业分析总结

一、经济恢复性复苏，行业进入筑底

当前房地产行业已进入筑底期，各项指标显示市场趋于稳定。具体表现如下：

• 新开工面积与投资完成额：虽仍为负增长，但与2022年底相比降幅收窄，表明行业投资积极性有所回升。
• 竣工面积：一季度显著增长，主要得益于保交楼政策的实施及项目周期的滞后性。
• 房价走势：70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下跌城市个数在2023年3月大幅减少至5个，显示房价企稳迹象。
• 一手房与二手房价格：2023年2、3月价格持续上涨，下跌趋势得到缓解。
• 商品房销售额：2023年一季度企稳，3月销售额同比正增长3%，销售面积同比降幅缩窄至-3.5%。
• 个人住房贷款余额：2023年一季度实现0.36%的正增长，恢复增长态势。

二、多维度分化，新特征明晰

房地产市场呈现多维度分化，主要体现在以下几个方面：

2.1 城市能级的分化

• 一线城市：价格表现更具韧性，销售相对稳定。
• 二、三线城市：房价普遍下跌，市场压力较大。
• 销售分布：百强房企在一线城市的销售占比提升，推动房企投资重心向一线城市倾斜。

2.2 央国企与民企的分化

• 央国企销售占比：2022年达75%，较2021年增长7个百分点，市场份额持续扩大。
• 民企销售占比：下降至25%，销售压力依然较大。
• 市场信任度：购房者更倾向于信任央国企，导致未暴雷的民企销售更为困难。
• 销售数据：
  • 央国企：销售额同比+94.96%，销售面积同比+86.19%
  • 混合所有制企业：销售额同比-32.17%，销售面积同比-33.87%
  • 民营企业：销售额同比-14.30%，销售面积同比-9.28%

2.3 城市内部的分化

• 需求结构变化：刚需购房者观望情绪严重，改善型需求持续释放。
• 产品结构变化：140平米以上改善型产品销售额占比在各等级城市全面提升。
• 项目去化周期：配套差、地段偏远的项目去化周期延长，价格大幅下滑。
• 产品设计与管理能力：即使配套相同，开发商在产品设计、促销力度、成本控制及深耕程度上的差异仍显著影响项目销售。

三、行业集中度可能再次上升

• 历史趋势：过去二十年房地产行业集中度持续提升，但当前市场调整导致集中度下降。
• 未来趋势：随着市场筑底，行业集中度将恢复平稳，伴随行业出清，集中度可能再次上升。
• 企业分化：部分头部房企销售额大幅下滑，面临现金流压力；部分民企因资金紧张仍在收缩规模。
• 央国企优势：在土地获取、开发能力等方面表现更优，未来有望占据更大市场份额。

四、逆势见真章，寻找α机会

当前市场环境下，房企的竞争力主要体现在两个方面：

4.1 土地获取能力

• 拿地主力：央国企仍是土地市场的主力，民企参与度较低。
• 拿地数据：2023年TOP10拿地企业中，央国企占5席，TOP20中占11席；民企仅占2席（TOP10）和6席（TOP20）。
• 资金实力差异：央国企资金实力更强，能承担高额土拍保证金，而民企则相对弱势。

4.2 项目开发能力

• 开发能力指标：
  • 周转能力：存货/平均预收账款可衡量去化速度。
  • 盈利能力：利润指标存在滞后性，需结合销售均价、拿地成本等分析。
  • 深耕程度：在一线及强二线城市的历史项目表现是重要参考。
  • 管理能力：如投资定案兑现能力、管理协同能力等。

五、未来房企分类

• 全国性企业：具备资金与开发运营优势，深耕一线及重点二线城市，占有率继续提升。
• 区域性龙头：在少数城市深耕，并向周边城市延伸。
• 区域性中小企业：以单一城市为主，机会型拿地。

六、风险提示

• 宏观经济不及预期：若经济复苏不及预期，将影响房地产市场需求。
• 房产税超预期落地：可能对市场信心造成冲击，加剧观望情绪。
• 房地产金融政策收紧：如居民房贷利率上调、企业融资受限，将导致行业进一步下行。
• 土地供应增加：地方政府财政压力下可能加大土地供应，影响市场供需关系。

七、研究声明

• 分析师资质：汪毅、杨帆具备证券投资咨询执业资格。
• 报告性质：本报告基于公开信息，仅作为参考，不构成投资建议。
• 免责条款：长城证券对使用本报告导致的损失不承担责任，报告版权属于长城证券。

八、评级说明

• 公司评级：
  • 买入：股价相对行业指数涨幅15%以上
  • 增持：涨幅介于5%~15%
  • 持有：涨幅介于-5%~5%
  • 卖出：跌幅5%以上
• 行业评级：
  • 强于大市：行业表现优于市场
  • 中性：与市场同步
  • 弱于大市：行业表现弱于市场