德勤-2018长租公寓市场：房地产企业竞速布局的挑战与应对策略-2018.1-12页

长租公寓市场总结

核心内容

长租公寓市场作为房地产行业的重要细分领域，正随着“房住不炒”政策的实施及中国流动人口和单身人口的增加而迎来快速发展。据预测，2030年全国租赁市场规模将达4万亿元，长租公寓作为其中的亮点，具有广阔的市场潜力。

主要观点

• 市场潜力大：中国约2.4亿流动人口和近2亿单身人口为长租公寓市场提供了庞大的需求基础。
• 行业参与者多样：市场参与者包括房产中介、酒店、互联网公司和房地产企业，其中房地产企业凭借资金和资源优势，主要采用重资产、集中式运营模式。
• 盈利模式尚未成熟：当前房地产企业旗下的长租公寓普遍面临低租金回报率（如万科泊寓2%-3%）、长回报周期、融资渠道有限等问题。
• 运营挑战突出：在大规模扩张过程中，房地产企业需解决销售、合同、物业、租金管理等多环节问题，同时面临固定成本分摊与可变成本上升的双重压力。
• 资产证券化是关键退出路径：资产证券化（如REITs）是实现重资产运营闭环的关键，但目前国内仍处于发展初期，政策与市场环境尚不成熟。

关键信息

市场现状

• 市场规模：2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达4万亿元。
• 参与机构：超过1万家机构参与长租公寓市场，主要背景包括房产中介、酒店、互联网公司和房地产企业。
• 融资情况：2012-2016年长租公寓领域融资事件达99起，融资总额68亿元。

运营模式

• 重资产 vs 轻资产：重资产模式以集中式公寓为主，依赖自有资产；轻资产模式则依赖外部资源，如合作、委托管理等。
• 集中式 vs 分散式：集中式公寓更适合整体托管，而分散式公寓则依赖中介网络获取房源。

资产证券化挑战与机遇

• 国内REITs发展滞后：自2012年试点以来，资产证券化尚未成熟，政策落地低于预期。
• 现有产品类型：国内已出现5款类REITs产品，分为权益型和抵押型。
• 未来趋势：公募REITs将成为主流，具有公开性和流动性，央企、国企和大型房企将享有先发优势。

应对策略

• 轻重资产并举：短期以轻资产模式快速扩张，长期逐步加大重资产项目比例，实现产融结合。
• 数字化运营管理：引入SaaS系统提升效率，降低人力成本，支持规模化发展。
• “公寓+”衍生服务：拓展生活服务如保洁、餐饮、购物等，构建“公寓+生态圈”。
• 金融化退出路径：通过资产证券化、ABS、CMBS等工具实现资本退出，提升流动性。
• 多方合作盘活存量：与信托、银行、互联网企业等合作，实现资源互补与共享。

市场参与者与合作模式

• 房地产企业：如万科、龙湖、旭辉等，正积极布局长租公寓市场，但盈利模式尚不清晰。
• 互联网企业：如百度、阿里、腾讯，通过SaaS+、免押险等创新服务切入市场，推动线上线下的流量转化。
• 信托与银行：信托公司具备资金整合能力，银行则通过存房贷、安居贷等产品刺激供需两端。

未来展望

• 政策支持：中央推动租售并举，公租房将成为改革重点，具备公益与收益双重属性。
• 城市更新：房地产企业可通过基金方式参与旧城、城中村、棚户区的升级改造，为REITs储备资产。
• REITs发展：公租房和城市更新项目可能成为国内首个REITs产品的试金石，房地产企业需提前布局，把握未来机遇。

结语

长租公寓市场正处于成长初期，尽管面临诸多挑战，但其发展潜力巨大。房地产企业需结合自身优势，探索多元化运营和融资模式，推动行业向高质量发展转型。