20220714-德邦证券-宏观专题_迎接存量房时代_中国住房供需十年变动_16页_1mb

报告摘要

中国住房供需十年变动总结

核心内容

本报告基于第七次全国人口普查数据，分析了2010-2020年间中国住房供需的变化趋势，指出中国住房已从短缺走向充足，未来将进入存量房时代。报告重点探讨了住房供给总量、住房来源、住房年龄结构及长期住房需求等关键因素。

主要观点

住房供给充足化：
2020年，我国城镇居民人均住房达到1.06间，标志着住房供给从短缺向充足转变。然而，这一水平仍低于发达国家，未来随着人均GDP增长，住房供给将进一步提高，但增速将放缓。
住房总量增长显著：
我国2020年住房总量为517.2亿平米，14.86亿间，其中城镇家庭户住房占比达57%和54.4%，与城镇人口比例基本一致。2020年比2010年净增加115.6亿平米、2.6亿间。
区域差异明显：
北方地区住房人均间数相对较低，中西部地区则相对过剩。东部沿海省份如上海、北京、广东人均住房间数低于全国平均水平，而中部和西南地区人均住房间数较高。
住房来源结构变化：
住房自有率在2020年达到73.8%，其中商品房占比42%，自建房占比21%。购买商品房比例显著上升，从2000年的8.9%增长至2020年的42.1%。租房比例稳定在21.1%，其中市场化租房占主导。
住房年龄结构年轻化：
我国住房平均年龄为15.4年，远低于美国等发达国家。2020年，超过70%的住房是2000年后建成的，且东部地区住房年龄普遍高于西部地区，反映出土地政策对住房建设的区域影响。
长期住房需求趋势：
未来住房需求将受到人口出生率下降、城镇化速度放缓和家庭规模小型化的影响。同时，家庭年龄结构的变化也可能带来住房需求的波动。

关键信息

住房供给总量

2020年住房总量：517.2亿平米，14.86亿间
城镇家庭户住房：294.6亿平米，8.1亿间（占比57%、54.4%）
人均住房面积：全国平均41.8平米，城市36.5平米，镇42.3平米
人均住房间数：2020年1.06间（城市0.99间，镇1.18间）

住房来源

住房自有率：2020年73.8%（城市69.2%，镇82.7%）
商品房占比：42%（新建房31.9%，二手房10.1%）
自建住房占比：21%（中西部地区较高，如河南36.1%、湖南37.9%）
保障房占比：7.2%（廉租房和公租房3.4%，经济适用房和两限房3.8%）
租房比例：21.1%（市场化租房17.7%，保障房3.4%）

住房年龄结构

平均住房年龄：15.4年（2020年）
2000年前建成住房占比：约30%（约8757.5万户）
2000-2010年建成住房占比：34%
2010-2020年建成住房占比：38.5%
无电梯住房占比：63.3%
住房楼层分布：平房占比下降，中高层和高层住房占比上升

长期住房需求

需求驱动因素：城镇化率、出生人口、家庭规模、年龄结构
出生人口下降：2017年后持续下降，自然增长率下降明显
家庭规模小型化：户均人口从3.1人/户下降至2.6人/户，推动住房需求增长
城镇化对需求贡献：2021年城镇化率提高0.83个百分点，其中人口迁移贡献最大
年龄结构影响：劳动年龄人口下降抑制需求，家庭年龄结构上升则增加需求

风险提示

数据误差风险：七普数据为调查人而非调查房，可能存在统计误差
城镇化速度不及预期：可能影响住房需求增长
人口出生率不及预期：可能抑制未来住房需求

图表说明（摘要）

图1 & 图2：显示我国人均住房建筑面积增长趋势
图3 & 图4：反映各地区住房面积变化
图5：展示2010-2020年各省（市）人均住房间数增长情况
图6：各国人均住房间数与人均GDP关系
图7 & 图8：住房充足情况及人均住房间数分布
图9：各省（市）人均住房间数增速
图10 & 图11：住房来源结构变化及国际比较
图12 & 图13：住房自有率与区域分布
图14：自建住房比例分布
图15 & 图16：商品房购买比例及住房来源对应的新增家庭户
图17 & 图18：住房建造年份及区域分布
图19 & 图20：住房楼层占比及配套设施拥有率变化
图21 & 图22：城镇化率驱动因素及人口变化情况

总结

中国住房供需十年变动显示，住房供给已基本满足需求，但尚未达到发达国家水平。未来住房市场将逐步由增量房时代转向存量房时代，房地产增速将放缓。住房来源结构变化显著，商品房成为主要住房来源，自建房在中西部地区仍占较高比例。住房年龄结构年轻化，反映出快速的住房建设趋势。长期来看，人口出生率下降、家庭规模小型化和城镇化放缓将影响住房需求，而家庭年龄结构的优化可能带来新的需求增长点。

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