20240512-天风证券-宏观报告_收储存量房是否可行__8页_784kb

总结报告：房地产收储政策分析

本报告讨论了通过政府收储存量房产以缓解当前房地产市场下行压力的可行性及其潜在风险。首先，通过对数据的分析，截至2022年底，我国存量住房面积约为313亿平方米，其中空置二手房面积约47亿平方米。若要将住房去化周期从当前约254个月压降至18个月以内，需消化约77亿平方米库存，对应约7万亿元资金。

然而，这一大规模收储存在显著风险。首先，资金来源高度依赖地方政府或城投平台举债，将进一步抬高其负债率。其次，大多数城市（38个样本城市中仅14个）的二手房租金回报率低于政府融资成本（如PSL利率或国债收益率），可能导致收储后运营亏损。此外，收储可能导致资金周转率下降，进一步影响资产收益率。

报告指出，收储的政策效果需中央政府明确参与，同时需承担阶段性资金沉淀压力和潜在亏损。尽管收储在理论上可降低库存并缓解下行压力，但在当前财政约束和调控思路未变的情况下，短期内存在较大不确定性。

部分城市已推出“以旧换新”政策，但多数为房企自行模式，收储规模有限，市场边际影响较小。基于上述分析，报告认为收储事件“低胜率、高赔率”，更适合在右侧拐点出现后参与交易。

风险提示：测算涉及主观假设；地产调控政策存在超预期可能；居民预期变化可能影响库存水平。