2017-万科龙湖进军长租公寓_存量房时代还有哪些玩法？_6页_728kb

文档总结：万科龙湖进军长租公寓存量房时代还有哪些玩法？

核心内容

随着杭州进入存量房时代，租赁市场和闲置不动产资产管理市场迎来巨大发展机遇。万科、龙湖等大型开发商纷纷布局长租公寓市场，以寻求新的盈利模式和市场增长点。除了长租公寓，存量不动产运营还包含短租、平台、金融、社区商业、联合办公等多种玩法，未来市场潜力巨大。

主要观点

1. 长租公寓市场崛起

   • 杭州已有多家长租公寓品牌，如魔方公寓、YOU+、爱上租等，但万科、龙湖等大开发商的加入，为市场带来新的竞争格局和资源。
   • 万科“泊寓”和龙湖“冠寓”是当前杭州市场中较为突出的长租公寓品牌。

2. 开发商进军长租公寓的原因

   • 细分客户群体覆盖：开发商希望在不同年龄段客户中建立品牌影响力。
   • 稳定现金流：在房地产市场低迷时，长租公寓可提供稳定收入。
   • 政策支持：国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”，有利于行业发展。
   • 市场容量大：一二线城市房价高企，年轻人更倾向选择品牌长租公寓，预计未来市场规模将达万亿。
   • 行业尚未形成领军人物：市场仍有较大发展空间。
   • 盘活闲置不动产：开发商拥有大量自持物业，长租公寓是其去化的重要途径。

3. 品牌房企的优势

   • 资本雄厚：具备强大的资金支持能力。
   • 自持物业：拥有大量集中式房源，便于规模化运营。
   • 精细化管理：基于多年房产行业经验，具备良好的运营管理能力和社区增值服务。

关键信息

• 万科“泊寓”：

  • 杭州首个项目位于萧山市中心北路与建设四路交叉口的精峰世纪大厦，首批推出298套精装房源。
  • 装修风格偏简约现代，单间面积约30m²，月租金约2500元。
  • 主流客群为20-35岁青年客户。

• 龙湖“冠寓”：

  • 杭州首个项目位于城西留和路58号蓝保大厦，首批推出约500套房源。
  • 装修风格以简约现代为主，单间面积20m²起步，主流在20-35m²之间。
  • 采用“租金+服务费”模式，服务费占比10%，由龙湖物业执行。
  • 未来房源来源将轻重资产并举，资产轻重比为2:8。

• 绿城优客：

  • 由绿城服务与优客逸家合作成立，目前在杭州管理约4000间房源，出租率在80%以上。
  • 与蚂蚁金服合作，信用分超过700分的用户可免押金租房。

• 存量不动产运营市场

  • 除了长租公寓，还有短租、平台、金融、社区商业、联合办公、混合园区等玩法。
  • 投资周期较长（3-10年），但收益稳定且不可估量。
  • 资产证券化是未来探索方向，如深圳益田假日广场的ABS项目，规模达50亿元。

未来趋势

• 联合办公：成为盘活商业不动产的重要方式，适合难以出租的商业楼层。
• 资产证券化：通过金融手段实现不动产价值变现，为开发商和投资者提供新渠道。
• 多样化运营：开发商正从单一的房产开发转向多元化、轻资产的不动产运营服务商。

总结

杭州存量房时代为长租公寓及不动产资产管理市场带来新机遇。万科、龙湖等大开发商凭借资本实力和自持物业优势，快速布局市场，抢占先机。同时，随着政策支持和市场需求变化，长租公寓不再是唯一方向，未来将出现更多创新玩法，如短租、联合办公、资产证券化等，进一步推动存量不动产市场的发展。