房地产行业：深圳存量住房分析，住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张-20180213-广发证券-37页-1mb

深圳房地产行业分析总结

核心内容

深圳作为一线城市，面临住房总量紧缺和结构不均衡的问题，未来住房供需仍将保持紧张态势。本报告从存量住房、土地供给和住房供需缺口三个方面进行分析。

主要观点

• 住房总量紧缺：2016年底深圳住房总存量约4.57亿平方米，扣除小产权房后为2.79亿平方米，对应非原住民常住人口人均住房面积为21.12平方米，户均0.7套。
• 住房结构不均衡：小产权房占比高（39%），且可流通住房面积仅为1.52亿平方米（占33%），房龄结构老化，房龄低于10年的房屋占比仅为21.5%。
• 土地供给递减：居住用地供给规模逐年减少，2016-2020年规划供应面积仅为11-15年的61%。同时，新增建设用地供应受限，以存量用地为主，占供地总量的76%。
• 供需缺口显著：预计2017-2020年年化新增住房需求约1346万平方米，供需缺口约433万平方米，住房市场面临较大压力。

关键信息

深圳存量住房分析

• 2016年住房存量：约4.57亿平方米，856.8万套，其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套；保障房0.36亿平方米，46.5万套；工业区宿舍0.67亿平方米，171.6万套；小产权房1.78亿平方米，445.2万套；单位及个人自建房0.47亿平方米，55万套。
• 可上市流通住房：约1.52亿平方米，166.6万套，其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套；可流通保障房0.12亿平方米，15.09万套；可流通个人自建房0.11亿平方米，13万套。
• 人均住房面积与户均套数：非原住民常住人口人均住房面积21.12平方米，户均套数0.7套。
• 住房自有率：2015年深圳住房自有率仅为34%，远低于其他一线城市，原住民占比低但拥有较高比例的住房，导致人口结构倒挂。

深圳土地供给现状

• 建设用地开发强度：2015年建设用地面积已达97550公顷，占市辖区面积的50%，接近2020年规划目标上限。
• 土地供给方式：新增建设用地占总供地比例逐年下降，2016年仅占15%；存量用地供地占比达76%，成为主要供地方式。
• 居住用地供给：2016-2020年居住用地规划供应面积为800万平方米，仅为2011-2015年的61%。2017年居住用地占比约16.1%，但仍处于低位。
• 供地结构：保障房和中小套型商品房用地占比超过70%，优先保障民生需求。

住房供需缺口分析

• 新增需求：2017-2020年深圳年化新增住房需求约1346万平方米，其中刚性需求约2875万平方米，改善性需求约2510万平方米。
• 供应缺口：2017-2020年年化供应面积约913.6万平方米，供需缺口约433万平方米。
• 未来规划：2017-2020年规划建设商品住房30.6万套，筹建保障房35.2万套，合计65.8万套。

风险提示

• 人口导入不及预期；
• 房价上涨对需求的挤出效应超过预期；
• 政策调控导致需求入市节奏不确定性；
• 土地供给不及预期；
• 供地结构存在不确定性。

图表与数据来源

• 图1：2016年住房存量推算方法；
• 图2-3：商品住宅竣工面积与套数；
• 图4-5：保障房竣工面积与套数；
• 图6-7：小产权房拆迁面积与套数；
• 图8：历年在建住宅建筑面积；
• 图9：可上市流通住房情况；
• 图10-20：住房自有率、房龄结构分析；
• 图21-25：建设用地与农用地变化趋势；
• 图26-35：建设用地供应方式与结构；
• 图36-41：居住用地供应情况；
• 图42-47：住房筹建与供地情况；
• 图48-51：居住用地与住房筹建规模；
• 图52-55：保障房与中小套型住房用地；
• 图56-59：2011-2020年住房规划与实际供应。

表格数据来源

• 表1：2012年底住房存量结构；
• 表2：商品住宅存量及套均面积；
• 表3：深圳“十二五”保障房套均面积；
• 表4：工业区宿舍估算；
• 表5：住房拆迁土地面积；
• 表6：城市更新项目拆迁面积及容积率；
• 表7：2016年住房建筑面积与套数推算；
• 表8：2016年在建住房建筑面积与总存量面积推算；
• 表9：2012年底住房存量及可流通部分构成；
• 表10：2016年可上市流通住房建面与套数估算；
• 表11：2020年规划建设用地控制目标调整；
• 表12：深圳历年规划供应建设用地构成；
• 表13：居住用地规划供应规模及结构。

总结

深圳的住房供需矛盾突出，土地供给受限，未来住房市场仍将面临较大的供需压力。政府通过城市更新、土地整备和建设用地清退等方式优化土地利用，但整体供地规模和结构仍存在不确定性，需关注政策调整和市场变化对供需缺口的影响。