20140317-广发证券-房地产行业_小阳春旺季不旺_三月三生机盎然_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2014年第11周，中国房地产市场整体表现较为平淡，成交旺季不旺，推盘压力加大，库存小幅上升。整体来看，房地产市场仍处于基本面恢复的等待期，部分城市出现政策松绑和市场调整迹象。

主要观点

• 成交情况：

  • 一线城市房地产成交面积为63.23万平米，环比增长7%，但同比下降35%。
  • 部分二线城市成交面积环比下降17%，整体成交表现低迷。
  • 区域分化明显，环渤海地区成交环比回升幅度略高于长三角地区，珠三角地区基本持平，中部地区略有下滑，其他地区有所回升。

• 推盘与库存：

  • 开发商推盘量持续上升，但由于销售情况不及去年同期，去化速度仍不足以消化高位库存。
  • 全国库存水平小幅上升，短期内库存压力难以缓解，不排除部分城市出现降价压力扩散的可能。
  • 长期来看，房地产贷款实行区别管理，收缩可能性不大，三四线城市崩盘属小概率事件，整体风险可控。

• 政策动向：

  • 两会期间总理强调因城因地分类调控，抑制投机投资性需求，建立长效机制。
  • 限购政策退出为部分库存较高的城市提供了机会。
  • 中央出台新型城镇化规划，将重点解决农业转移人口落户、城镇棚户区改造及中西部城市就近城镇化进程。
  • 城镇化将转向可持续、以人为本的方向，告别野蛮生长。

• 市场表现：

  • 本周地产组合包括万科A、中南建设、阳光城、泰禾集团、建发股份、北京城建。
  • 部分重点地产公司公告显示，销售和盈利情况不一，如世茂股份、金地集团、泰禾集团等公司表现较为稳定，阳光城、新湖中宝等公司则有小幅下滑。
  • 行业整体评级为买入，部分公司投资评级为买入或持有，市场情绪有所回暖。

关键信息

行业基本面

• 房地产市场整体仍处于寻底阶段，新开工同比增速大幅降低，商品房销售持续低迷。
• 未来推盘增长将加剧整体去化压力，需关注市场基本面恢复节奏。

重点城市表现

• 北京：4月1日起廉租房和公租房将统一分配，政府计划建设47万方保障房和135万方共有产权房。
• 上海：成交面积环比增长11%，去化时间41.49周。
• 南京：发布房地产市场管理政策，包括季度控制房价涨幅和土地出让竞配建保障房。
• 杭州：成交面积环比下降23%，去化时间98.15周。
• 宁波：成交面积环比增长29%，去化时间153.66周。
• 苏州：成交面积环比增长34%，去化时间56.44周。
• 深圳：成交面积环比增长26%，去化时间61.41周。
• 东莞：成交面积环比下降23%，去化时间95.09周。
• 南昌：成交面积环比下降4%，去化时间16.29周。
• 福州：成交面积环比下降10%，去化时间82.01周。

重点公司动态

• 万科A：2014年1-2月签约面积和金额分别同比下降25%和8%。
• 保利地产：2月签约面积和金额分别同比下降25%和8%，获取6个项目。
• 阳光城：与星网锐捷建立战略合作关系，拓展智能社区领域。
• 世茂股份：13年净利润同比增长226%，EPS增长231%。
• 新湖中宝：以11.6亿竞得兰州22宗商住用地，总建面403万平。
• 荣盛发展：13年净利润同比增长226%，EPS增长231%。

投资建议

• 板块整体情况逐步好转，自去年6月以来首次策略性看多地产。
• 优质龙头企业如万科A、保利地产、招商地产等具备内在与外在推动力，未来走势有望强于整体。

风险提示

• 系统性降价风险：推盘压力下，部分城市可能出现降价压力扩散，需密切关注。
• 市场情绪与基本面分化：不同区域市场表现存在差异，需注意区域间分化风险。

报告信息

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）
• 联系方式：021-60750620 / lejiadong@gf.com.cn
• 报告日期：2014-03-17
• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

图表索引（摘要）

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区成交指数
• 图3：中部/其他地区成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8-19：各重点城市商品住宅成交与去化情况

表格索引（摘要）

• 表1：跟踪城市房地产成交信息表
• 表2：重点覆盖公司公告和新闻
• 表3：重点覆盖公司估值和投资评级

数据来源：Wind，广发证券发展研究中心