房地产行业2024年中期投资策略：等待复苏-240612-国信证券-19页_1mb

房地产行业2024年中期投资策略分析总结

上半年市场回顾

2024年上半年，房地产行业基本面仍在筑底阶段，政策持续落地。从销售端看，新房市场持续承压，1-4月商品房销售额同比-28.3%，销售面积同比-20.2%，价格同比降幅亦达10.2%。尽管二手房市场有所回暖，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅成交量同比分别增长22%、7%、4%，但整体市场信心仍显不足。投资端亦维持下滑趋势，房企到位资金同比-24.9%，仍受销售拖累。

政策方面，5月以来需求端政策密集出台，包括下调首付比例、取消房贷利率下限、设立保障性住房再贷款等，同时多地推进城投收储和以旧换新措施，试图扭转市场悲观预期。

存量压力与政策边际改善

当前市场主要矛盾在于新房价格持续下跌带来的资产缩水压力，限制了房企信心的快速恢复。虽然政策面积极探底，但短期内销售和投资数据并未出现明显好转，尤其是5月非传统旺季政策效果亦未形成趋势性改善。

在新开工方面，虽然5月有所收窄至同比-14.0%，但保障房由建转向收并购因素拖累全年新开工预测下调至+8%（原12%）。而在竣工端，得益于城投收储带动，2024年竣工面积预测小幅上调至同比-12.5%（原-15%）。

投资建议：等待复苏

短期来看，市场存在政策改善预期，但与基本面全面复苏尚有距离。特别是新房量价仍承压、资产价格修复缓慢，情绪拐点需以趋势性数据验证为准。

因此维持“优于大市”评级，预计短期难现趋势性上涨，但政策落地有望防止市场加速恶化。个股推荐关注绿城管理控股（物业轻资产运营）、龙湖集团（TOP10民营房企）、华润置地（国资背景）、滨江集团（区域深耕优势）。

政策与市场展望

政策回顾上，从住建部到央行，密集出台“收储+需求”组合政策，包括路径：

1. 地方国企收购已建成未售房用于保障房建设
2. 放开一二线城市限购限贷政策（如上海增购政策、深圳社保缴纳周期缩短）
3. 削减房贷利率下限和首付比例

这种政策重心从“保交楼”转向更系统的“重建住房新生态”，预计将改善市场流动性，提振购房信心，但政策落地过程中的持续力度及房地产销售内生修复节奏仍存不确定性。

国信证劵建议关注政策跟进力度及市场基本面边际变化。