銀城生活服務有限公司2023年報總結
公司核心信息
- 公司名稱：銀城生活服務有限公司（1922.HK）
- 成立時間：1997年
- 經營理念：「運營為王，口碑至上」
- 服務模式：「生活+」和「產業+」
- 業務範圍：住宅物業及非住宅物業，包括政府設施、金融機構、醫療機構、商業綜合體、公園場館、交通設施、產業園區、混合用途物業、學校教育及辦公大樓
- 業務覆蓋城市：截至2023年底，覆蓋中國25個城市，其中20個位於長江三角洲都市圈
- 管理項目數量：截至2023年底，管理1,057個物業，其中住宅物業640個，非住宅物業417個
- 服務家庭數量：服務超過60萬戶家庭，覆蓋超過190萬人口
企業願景與核心價值觀
- 企業願景：成為社區與產業的運營服務商
- 核心價值觀：
2023年業績亮點
- 收入穩定增長：全年收入達197.32億元人民幣，同比增長15.2%
- 非住宅業務增長：非住宅物業的收入貢獻超過住宅物業，佔比達50.7%
- 管理項目數量增長：全年在管項目數量增加9%，達1,057個
- 經營指標優異：
- 住宅物業管理費收繳率達90%
- 非住宅物業管理費回款率達93%
- 客户滿意度達89%
- 續約率達90%
財務表現
表格一：綜合表現（單位：人民幣千元）
| 指標 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 收入 |
1,973,200 |
1,712,934 |
1,351,329 |
962,017 |
695,765 |
| 增長率 |
15.2% |
26.8% |
40.5% |
38.3% |
48.8% |
| 毛利 |
308,049 |
259,354 |
219,246 |
162,385 |
111,882 |
| 毛利率 |
15.6% |
15.1% |
16.2% |
16.9% |
16.1% |
| 網絡純利 |
123,556 |
112,603 |
94,798 |
70,215 |
33,227 |
| 網絡純利率 |
6.3% |
6.6% |
7.0% |
7.3% |
4.8% |
| 核心純利 |
124,784 |
113,573 |
97,798 |
N/A |
45,700 |
| 核心純利率 |
6.3% |
6.6% |
7.2% |
N/A |
6.6% |
| EBITDA |
209,000 |
189,320 |
163,326 |
122,647 |
65,764 |
| 每股盈利（人民幣） |
0.44 |
0.40 |
0.33 |
0.25 |
0.16 |
表格二：分部業績（單位：人民幣千元）
| 業務類型 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 物業管理服務收入 |
1,536,723 |
1,368,638 |
1,082,123 |
771,917 |
553,091 |
| 增長率 |
12.3% |
26.5% |
40.2% |
39.6% |
50.4% |
| 增值服務收入 |
428,362 |
340,328 |
268,760 |
189,830 |
142,674 |
| 增長率 |
25.9% |
26.6% |
41.6% |
33.1% |
42.6% |
表格三：資產負債表摘要（單位：人民幣千元）
| 指標 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 貿易應收款項 |
394,732 |
342,083 |
231,037 |
127,836 |
- |
| 流動資產總值 |
1,146,686 |
1,024,671 |
954,128 |
861,873 |
- |
| 資產總值 |
1,463,367 |
1,244,769 |
1,135,361 |
981,052 |
- |
| 合約負債 |
392,218 |
338,194 |
295,835 |
233,982 |
- |
| 貿易及其他應付款項、已收按金及應計費用 |
400,108 |
363,387 |
291,516 |
218,864 |
- |
| 計息銀行及其他借款 |
64,814 |
118,546 |
209,000 |
280,000 |
- |
| 負債總額 |
966,833 |
879,793 |
862,425 |
785,481 |
- |
| 資產淨值 |
496,534 |
364,976 |
272,936 |
195,571 |
- |
| 股本回報率（ROE） |
28.7% |
35.3% |
40.5% |
44.2% |
- |
| 流動比率 |
1.2x |
1.2x |
1.1x |
1.1x |
- |
| 貿易應收款項平均週轉天數 |
67.2 |
61.1 |
48.5 |
37.7 |
- |
| 貿易應付款項平均週轉天數 |
19.9 |
15.1 |
11.1 |
7.9 |
- |
| 利息覆蓋比率 |
38.0 |
25.9 |
13.9x |
11.4x |
- |
表格四：現金流量表摘要（單位：人民幣千元）
| 指標 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
| 經營活動所得現金流淨額 |
- |
- |
- |
- |
| 投資活動（所用）/所得現金流淨額 |
199,461 |
38,562 |
120,358 |
68,000 |
| 融資活動（所用）/所得現金流淨額 |
3,493 |
(173,722) |
(59,315) |
(3,000,960) |
| 現金及現金等價物（減少）/增加淨額 |
141,386 |
(246,073) |
(28,784) |
119,096 |
| 年末現金及現金等價物 |
433,444 |
292,058 |
538,131 |
566,915 |
表格五：物業管理服務明細（單位：人民幣千元）
| 按物業類型劃分 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 住宅物業 |
758,187 |
654,209 |
612,623 |
509,210 |
412,385 |
| 非住宅物業 |
778,536 |
714,429 |
658,448 |
555,707 |
462,706 |
| 按地理區域劃分 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 南京 |
1,085,801 |
988,590 |
868,500 |
720,000 |
600,000 |
| 南京以外地區 |
450,922 |
380,048 |
398,453 |
355,707 |
362,706 |
| 按項目來源劃分 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 來自獨立第三方 |
1,505,479 |
1,249,798 |
1,138,145 |
968,707 |
875,706 |
| 來自銀城集團 |
31,244 |
118,840 |
118,448 |
109,707 |
102,706 |
表格六：業務信息摘要
| 指標 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
| 在管項目數量 |
1,057 |
974 |
837 |
369 |
239 |
| 增長率 |
8.5% |
16.4% |
126.8% |
54.4% |
47.5% |
| 客戶滿意度 |
89.0% |
90.0% |
88.0% |
86.0% |
84.0% |
| 續約率 |
90.0% |
95.0% |
93.0% |
94.1% |
90.4% |
| 住宅物業收繳率 |
90.0% |
90.0% |
91.0% |
91.3% |
91.1% |
| 住宅物業預繳率 |
47.0% |
44.1% |
41.1% |
39.2% |
38.1% |
| 非住宅物業回款率 |
93.0% |
95.0% |
93.0% |
93.0% |
95.0% |
重大里程碑
- 1月：銀城生活第六屆老員工答謝會圓滿舉行
- 3月：發佈2023年中期業績，收入增長17.2%，淨利潤增長16.2%
- 4月：發佈2023中國物業服務百強企業研究成果
- 5月：授出第三批購股權合計214萬股予36名員工
- 7月：香港瑞華投資管理有限公司增持股份至27.98%
- 8月：銀城生活與蘇州優尼科物業管理有限公司簽署戰略合作協議
- 10月：成功舉辦南京國際登高節暨銀城生活親子善愛節
管理層分析與展望
-
主席寄語：
- 銀城生活服務堅持創新與業務拓展，實現穩定增長
- 集團自2022年起轉向營收導向，重視投入產出比與現金流健康
- 推進數字化轉型，引入先進技術與管理系統，提升服務質量與效率
- 佈局城市新能源汽車充電、城市綜合停車、電動自行車充電換電租售一體化、城市體育等業務
- 坚持「口碑至上、運營為王」的理念，追求高品質與客戶滿意度
-
展望：
- 面對經濟不確定性與行業競爭加劇，銀城生活服務將繼續創新與發展
- 期望通過持續的服務優化與技術升級，成為值得信賴與尊敬的百年企業
獨立董事與治理結構
-
董事會成員：
- 執行董事：李春玲、黃雪梅
- 非執行董事：謝晨光（主席）、黃清平、姚寧（自2023年8月24日起獲委任）、潘曉虎（自2023年8月24日起獲委任）
- 獨立非執行董事：周兆恒、李友根、茅寧
-
委員會：
- 審核委員會：周兆恒（主席）、茅寧、謝晨光
- 薪酬委員會：茅寧（主席）、謝晨光、李友根
- 提名委員會：謝晨光（主席）、茅寧、李友根
投資者關係與聯絡資訊
- 公司秘書：曾誌賢
- 授權代表：黃雪梅、曾誌賢
- 主要往來銀行：
- 中國工商銀行（亞洲）有限公司
- 中國銀行（香港）有限公司
- 工商銀行城西支行
- 投資者關係部：
- 電郵：ir@yincheng.hk
- 傳真：(852) 3107 0898
- 公司網站：www.yinchenglife.hk
獨立核數師與法律顧問
- 核數師：安永會計師事務所
- 法律顧問：胡百全律師事務所
總結
銀城生活服務有限公司在2023年持續創新與拓展業務，實現了收入與利潤的穩定增長，並在非住宅業務方面取得顯著成效。公司堅持「運營為王，口碑至上」的經營理念，通過「生活+」和「產業+」服務模式，為客戶提供高品質的物業管理服務。同時，銀城生活積極推進數字化轉型，提升管理效率與服務水平。公司業務覆蓋廣泛，管理項目數量持續增加，客戶滿意度與續約率表現優異，並在行業內獲得了多項榮譽與認可。展望未來，銀城生活服務將繼續深化創新與合作，努力成為一家值得信賴、尊敬、與客戶共同成長的百年企業。
