20250504-国盛证券-房地产_4月百强房企月度销售报告_4月市场热度环比走弱_累计操盘销售额同比下降7__10页_959kb

4月房地产市场整体表现疲软，百强房企累计操盘销售额同比下降7%。从销售数据看，1-4月TOP100房企操盘口径销售金额为101816亿元，同比减少68%（较上月累计降幅收窄0.9个百分点）；权益口径销售金额80297亿元，同比减少56%（较上月降幅收窄0.5个百分点）。4月单月销售数据进一步走弱，操盘口径销售额28466亿元，同比减少91%、环比减少10.4%；权益口径销售额22630亿元，同比减少69%、环比减少10.9%。

分梯队分析显示，TOP31-50和TOP21-30房企在1-4月累计操盘销售额同比微增，增幅分别为73%和35%，而TOP10房企则同比下降111%，为表现最差梯队。权益口径方面，TOP21-30房企同比增长35%，TOP31-50房企增长15%，TOP10房企同比下降87%。从门槛变化看，30强门槛增长84%（至745亿元），而20强门槛下降90%（至1126亿元），100强门槛微降32%（至179亿元）。部分房企因过去未在核心城市补充土地，导致有效货值不足，销售同比降幅显著；而持续布局土地的企业货值储备充足，销售表现相对稳定。

投资建议方面，报告维持房地产行业“增持”评级，认为政策仍为市场核心驱动力。推荐配置方向包括：（1）基本面alpha公司：如H股的绿城中国、建发国际集团及A股的滨江集团、招商蛇口等；（2）中介：贝壳；（3）物业：华润万象生活、保利物业等；（4）地方城投及化债企业：城投控股、北京城建等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。

风险提示包括：政策执行不及预期可能抑制市场信心，需求复苏缓慢或形成供过于求恶性循环，房企出险风险蔓延将加剧行业融资与销售压力。报告强调需关注政策beta投资逻辑，把握节奏与仓位控制，优先布局一二线城市及优质房企。

总结：2025年房地产市场持续低迷，政策调控仍为关键变量，但部分房企因土地储备与经营策略差异呈现分化态势。行业投资应聚焦政策驱动与基本面改善，优先选择核心城市布局、货值充足及具备转型潜力的标的，同时警惕市场风险与政策不确定性。