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2025年上半年上海房地产市场回顾

1. 办公楼市场

• 供应情况：新入市项目4个，累计供应30.2万平方米，环比下降3.9%。其中第二季度新增2个项目，合计16.3万平方米。
• 需求表现：净吸纳量环比增长126.1%至17.3万平方米，空置率上升0.3个百分点至22.4%。
• 行业需求：金融业占比22%，消费品制造业17%，TMT行业16%，专业服务业10%；第三方办公运营6%。
• 区域表现：花木区活跃度最高（受陆家嘴溢出需求与张江产业升级影响），虹桥、真如、人民广场、北外滩紧随其后。
• 租金变化：全市租金报价环比下降3.0%至247.2元/月/平方米，有效租金下降4.3%至174.4元/月/平方米。

2. 零售物业市场

• 供应情况：新项目3个，合计19.4万平方米，分布于浦西次级商圈和新兴商业圈。
• 需求表现：净吸纳量13.4万平方米，空置率环比上升0.7个百分点至8.6%。
• 行业需求：餐饮类占比45%，零售业态41%；服饰品类需求占比23%，潮流运动品牌活跃。
• 租户动态：核心区项目品牌调整趋稳，浦东机场等高端项目租金小幅下降。
• 租金变化：全市零售物业租金环比至每天31.9元/平方米，同比下降。

3. 工业/物流地产市场

• 供应情况：第二季度新增仓库45万平方米，上半年累计供应66.1万平方米，同比下降31%。
• 需求表现：净吸纳量53万平方米， benefiting from关税波动下的企业扩张。
• 区域表现：青浦、金山、松江吸纳量显著，闵行、浦东机场空置率攀升。
• 租金变化：平均租金39.2元/月/平方米，环比跌幅扩大；临港、普陀保持稳定。

4. 产业园区市场

• 供应情况：新增供应41.9万平方米，分布在张江等区域。
• 需求表现：净吸纳量15.9万平方米，空置率环比上升1.2个百分点至22.9%。
• 行业需求：TMT占比41%，汽车制造17%，消费品制造业12%。
• 租金变化：平均租金133.8元/月/平方米，环比下降2.2%；漕河泾与张江租赁需求活跃。

5. 物业投资市场

• 投资概况：共36笔交易，总金额230.1亿元，同比降29.7%。核心资产与新兴板块表现强劲。
• 细分市场：零售物业交易最多（占比28%），办公楼次之（25%）；长租公寓与仓储项目受机构投资者青睐。
• 行业趋势：TMT、高端制造业及消费品企业主导租赁需求，法拍渠道成交占比高。