2024-12-12-联合资信-踏迹寻踵_静待复苏-我国房地产销售周期特征分析_23页_6mb

房地产销售周期特征分析

销售周期划分

自2006年以来，我国房地产市场可分为四个周期，其中前三轮周期各为3年左右，均为短周期；第四轮周期自2015年3月起至今，持续超过9年，且下行阶段显著拉长，至今未结束。

前四轮周期特征

1. 前三轮周期（2006－2015）

   • 时间短（3年左右），有明显上升和下行阶段。
   • 行业销售仍有较强自我修复能力，需求端支撑市场。
   • 房价与销售同步，但房价涨幅逐渐放缓，三四线城市差异显著。

2. 第四轮周期（2015年起至今）

   • 下行阶段拉长：调整时间远超前几轮，降幅更大，销售面积连续下降至今。
   • 房企债务违约潮爆发：高杠杆、融资结构失衡企业问题严重，销售未见好转导致违约频发。
   • 需求增长乏力：居民杠杆率上升、城镇化减缓、人口老龄化及购房力下滑等因素抑制市场活力。
   • 房价轮动加剧：一线城市率先上涨和下跌，三线城市调整早于一线。

中长周期趋势

• 中长周期下行：受经济增速放缓、出生人口下降及城镇化减速影响，预计行业处于下行阶段。
• 新周期复苏动力不足：过去三次周期的复苏得益于政策刺激和潜在需求释放，但当前居民杠杆率已接近上限，政策刺激难以激发有效需求。

市场趋势判断

• 当前信号：2024年10月销售面积同比好转，一线城市二手房价格企稳，预示周期尾声可能临近，但仍需进一步观察销量的持续性。
• 政策持续主导：政府仍重视逆周期调节，但市场反应平淡，房地产支柱地位弱化，保障房和新模式成为政策重心。