20251128-联合资信评估-我国房地产市场未来需求展望_14页_1mb

房地产市场需求展望分析总结

一、短期市场趋势

• 房价小幅调整：二手房抛压已减弱，租金收益率与贷款利率差异缩小，叠加降息预期，预计房价下行空间有限。
• 成交结构变化：二手房成交占比提升至46%，逐步替代新房市场，但影响趋缓。
• 总成交规模稳定：短期住房总成交面积波动较小，主要因观望需求未释放完毕。

二、长期需求预测

• 人口结构影响：生育率持续走低（低于更替水平），购房主力人口快速下降，老龄化加速进一步压制需求。
• 城镇化趋势减弱：城镇化率增速放缓，城镇化对住房需求的支撑力逐渐减弱。
• 2050年需求测算：
  • 悲观/中性/乐观：商品房需求分别降至60%/70%/80%，住房更新需求分别为615.6万/689.5万/744.2万套。
  • 长期住房需求面临单边下行压力，市场空间较2024年下降一半以上（9.74亿㎡ vs 4.83亿㎡）。

三、城市与产品结构分化

• 城市格局：核心城市（如一线城市）因供需紧平衡保持价格韧性，三四线城市空置率攀升，县域市场萎缩。
• 产品类型分化：
  • 需求端：高端改善型住房（智能化、绿色化）因政策支持和消费升级需求增长；保障房和租赁住房成为刚需与低收入群体的主要选择。
  • 供给端：房企需调整产品策略，针对细分市场需求提高客户满意度与客户价值。

四、房企转型建议

• 竞争优势转向：规模导向的竞争逻辑弱化，房企需强化产品力、品质提升、产业运营和招商能力。
• 可持续发展模式：从“重开发”转向“开发+持有”模式，通过产业导入获取租金收益，增强抗周期能力。

五、核心结论

• 短期市场下行空间有限，长期需求严重分化，房企需以客户为中心、聚焦产品创新与运营能力，以应对市场变化。