20250526-东吴证券-房地产行业跟踪周报_LPR下调10基点_持续推进城市更新_17页_814kb

证券研究报告·房地产行业跟踪周报总结
2025年5月26日

1. 行业表现
上周房地产板块（中信）跌幅15%，同期沪深300指数下跌2%，万得全A指数下跌6%，板块超额收益为-13%和-9%。在29个中信行业中，房地产排名第23。

2. 市场动态
(1) 新房市场：

• 上周36城新房成交面积2306万平方米，环比+125%，同比+30%。
• 2025年5月1日至23日累计成交612万平方米，同比+7%。
• 年内累计成交39153万平方米，同比-6%。

(2) 二手房市场：

• 上周15城二手房成交面积1819万平方米，环比+16%，同比+167%。
• 2025年5月1日至23日累计成交4915万平方米，同比+85%。
• 年内累计成交32256万平方米，同比+228%。

(3) 库存与去化周期：

• 13城新房累计库存77754万平方米，环比+1%，同比-124%。
• 新房去化周期183个月，环比+3个月，同比-49个月。
• 各能级城市去化周期：一线131个月（环比+2个月）、新一线106个月（环比+3个月）、二线157个月（环比+10个月）、三四线456个月（环比-17个月）。

(4) 土地市场：

• 2025年5月19日至25日百城土地成交建筑面积1287万平方米，环比-475%，同比-358%。
• 成交楼面价920元/平方米，环比+255%，同比-160%。
• 土地溢价率50%，环比+37%，同比+46%。
• 2025年累计土地成交建筑面积409685万平方米，同比-58%。

3. 政策动向

• 中央政策：
  国家发改委表示将推进城市更新及投融资模式创新，住建部提出加快新型城市基础设施建设，提升智慧化水平并探索新型投融资模式。
  5月LPR下调：5年期以上LPR为3.5%，较上月3.6%降10基点；1年期LPR为3%，较上月3.1%降10基点。
• 地方政策：
  广东省：完善住房保障机制，支持进城农民购房，探索农房有机更新。
  上海市：扩大老旧小区修缮范围，推进“以旧换新”及智慧居住环境建设。
  大连市：优化公积金贷款支持人才住房政策。
  珠海市：对“以旧换新”购房提供最高3万元专项补贴（5月6日至2026年5月5日）。

4. 投资建议
(1) 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，关注绿城中国。
(2) 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
(3) 房地产经纪：推荐贝壳，关注我爱我家。

5. 风险提示

• 房地产调控政策宽松力度不及预期；
• 行业持续下行导致销售不及预期；
• 信用风险扩散及流动性恶化超预期。

6. 其他数据

• 境内信用债发行：上周房企发行4支，合计43亿元，环比+194%，同比+869%；偿还968亿元，净融资-538亿元。
• 2025年累计信用债发行231支，金额18968亿元，同比+58%。
• REITs周跌幅为-50%至+40%不等，具体需结合图表分析。

7. 总结
近期房地产市场呈现新房与二手房成交双升态势，但土地市场延续低迷。政策端强化城市更新与融资模式创新，LPR下调释放宽松信号。行业分化加剧，核心城市去化周期改善，但三四线城市仍面临较大压力。投资建议聚焦具备强股东背景及市场化能力的房企与物业企业，关注政策对需求端的刺激效果及流动性风险。