2017-房地产财务分析宝典系列专题之四：房地产财务分析指标优化与体系建立_13页-1mb

房地产财务分析指标优化与体系建立总结

核心内容概述

本文围绕房地产企业财务分析指标体系的构建展开，针对房地产行业特有的经营特点，如开发周期长、前期投入大、预售制度、合作开发普遍等，对一般企业财务分析指标进行了筛选、优化与补充，形成了适用于房地产行业的财务分析核心指标体系。该体系涵盖营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五大方面，并基于中债资信覆盖的166家房地产发债企业样本，计算了主要财务指标在2014~2016年的平均分布区间，为房地产企业财务评价提供了参考依据。

主要观点与关键信息

一、营运能力指标

• 核心特点：房地产企业资产以存货为主，受预售制度影响，财务指标需体现项目运营能力和去化速度。
• 指标筛选：
  • 存货/平均预收账款：衡量存货去化速度，数值越小，去化压力越小。
  • 预收账款周转率：反映预收账款结转收入的效率，与账面利润相关性较强。
  • 销售回款率：衡量销售房款的收现比例。
  • 销售去化率：反映销售面积与可售面积的比例。
  • 平均建设周期：体现房企开发模式，高周转或精耕细作。
• 优化说明：
  • 调整后的资产负债率和净负债率作为核心指标，以更准确反映房企真实杠杆水平。
  • 预收账款对财务指标有显著影响，需在计算中剔除。

二、盈利能力指标

• 核心特点：利润表反映的是历史项目的现实确认，盈利指标滞后。
• 指标筛选：
  • 毛利率：反映剔除直接成本后的盈利空间。
  • 期间费用率：反映费用控制能力。
  • 总资产报酬率：反映总资产盈利能力。
• 优化说明：
  • 调整后EBIT利润率：剔除非经常性损益，反映经营性盈利能力。
  • 非经常性损益/利润总额：衡量非经常性业务对盈利的贡献。
  • 安全边际：衡量项目整体盈利能力，为毛利率提供验证。

三、杠杆水平指标

• 核心特点：房企杠杆水平较高，资金依赖外部融资，财务指标需体现真实债务负担。
• 指标筛选：
  • 净负债率：衡量所有者权益对有息债务的保障程度。
• 优化说明：
  • 调整后的资产负债率：剔除预收账款后计算，更准确反映房企实际杠杆水平。
  • 注意“明股实债”融资方式对账面指标的影响，需重新确定合并范围。

四、偿债能力指标

• 核心特点：房企短期偿债能力受存货和预收账款影响较大，长期偿债能力则依赖资产变现。
• 指标筛选：
  • 调整后的速动比率和现金比率：剔除预收账款，反映真实短期偿债能力。
  • 现金类资产/短期债务：衡量短期债务的即时偿付能力。
  • 经营活动现金流入/(流动负债-预收账款)：反映企业通过经营现金流覆盖短期负债的能力。
• 优化说明：
  • 现金利息保障倍数：从现金流角度衡量利息偿付能力。
  • （现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务：衡量核心资产对债务的覆盖程度。

五、发展能力指标

• 核心特点：房企发展能力受土地储备和销售增长影响较大。
• 指标筛选：
  • 销售增长率：反映销售增长能力。
  • 调整后的资本积累率：衡量归属母公司的资本积累能力。
  • 土地储备倍数：衡量房企可持续发展能力。
• 优化说明：
  • 土地储备倍数需结合土地成本与增值率综合分析，避免无效增长。
  • 高价地项目可能因房价涨幅不达预期而面临亏损。

核心财务指标体系与分布情况

总结

本文系统梳理了房地产企业财务分析指标体系，结合行业特性优化了传统指标，并补充了适用于房地产行业的关键指标，如销售去化率、安全边际、土地储备倍数等。通过分析中债资信覆盖的房地产发债企业样本，提供了主要财务指标的分布区间，为行业内外的投资者和研究者提供了重要的参考依据。