20220809-亿翰智库-房地产_政治局会议后_政策_销声匿迹_了_10页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

• 行业现状：当前房地产市场行情趋冷，三季度回暖存疑，市场信心不足，行业风险持续蔓延。
• 政策基调：“房住不炒”政策持续强化，成为调控基础，政策“销声匿迹”导致市场期待落空。
• 风险化解：地方政府成为风险化解的核心力量，但政策工具使用受限，难以有效推动信用修复。
• 市场信心：政策未有明显变动，且负面因素不断，市场信心难以修复，行业仍处于迷茫期。
• 企业困境：房企面临融资困难、销售低迷、土地市场退出等多重压力，多数企业无力自救。

主要观点

1. 市场行情低迷：房地产市场在经历短暂回暖后再度趋冷，7月销售数据环比下降，同比涨幅扩大，显示市场严峻。
2. 政策难以突破：政策在“房住不炒”基调下难以有明显调整，地方政府承担信用修复和风险化解的主要责任。
3. 项目端优先：政策重点放在项目端风险化解，而非企业端救助，避免道德风险和调控成果倒退。
4. AMC介入：中国华融集团与阳光龙净集团合作，标志着AMC开始介入房企救助，但救助范围有限。
5. 国央企主导：民企逐渐退出土地市场，国央企成为市场支撑主力，但其能力、效率和创新性仍存在短板。

关键信息

市场表现

• 7月销售数据：TOP10房企销售金额同比下降18%，面积同比下降25%。
• 非核心区域楼盘去化率降至10%以下，市场冷清。
• 土地市场：多数城市土地市场由国央企主导，民企“销声匿迹”。

政策动向

• “房住不炒”持续：自2016年提出后，政策始终未有动摇。
• “保交楼”重点：中央政治局会议强调“保交楼”，但效果有限。
• 政策工具箱：政策工具使用受限，无法有效提振市场信心。

地方政府角色

• 属地化解：地方政府需发挥主观能动性，属地化解项目风险。
• 信用修复：地方政府具备信用优势，可带动信用修复，但需多方配合。

企业研究

• 民企退出：民企逐渐退出土地市场，国央企成为市场支撑主力。
• AMC介入：AMC开始介入房企救助，但救助范围有限，难以全面覆盖。

行业未来

• 风险化解：行业风险化解需政策和企业双管齐下，但当前两者均未有明显改善。
• 行业前景：房地产仍是高权重行业，未来仍有发展空间，但短期内难以走出困境。

结构清晰总结

一、市场行情再度趋冷，三季度回暖存疑

• 数据表现：7月销售数据环比下降，同比涨幅扩大，显示市场严峻。
• 原因分析：
  • 疫情和政策压制的需求在5-6月集中释放，持续性不足。
  • 中期抢收后，7月无推货意愿。
  • 政策未有明显变动，吸引力不足。
  • 停贷事件加剧消费者信心冲击。

二、“房住不炒”坚如磐石，“保交楼”成为重点

• 政策基调：“房住不炒”自2016年提出后，始终未有动摇。
• 政策动向：
  • 政治局会议重申“房住不炒”，强调“保交楼”。
  • 政策工具箱已用，需更大力度政策推动。
  • 地方政府需主导信用修复和风险化解。

三、三个矛盾，政策不易动，地方政府当主导信用修复

• 核心城市矛盾：政策需松但不敢松，二套房首付比例仍高。
• 普通城市矛盾：政策已宽松，但作用有限，需机制保障收入。
• 预售资金监管矛盾：监管趋严，企业失去自主权，经营压力上升。

四、三大困惑待解，两个“必须”必须快速去做

• 困惑一：以项目入手化解风险是否足够，企业救助是否必要？

  • 结论：企业救助难以大范围铺开，需适度有针对性的救助。

• 困惑二：仅靠“保交楼”能否提振市场信心？

  • 结论：难度较大，需政策与企业行为双管齐下。

• 困惑三：仅靠国央企能否维持行业良性循环？

  • 结论：国央企虽有优势，但能力、效率和创新性仍有不足。

• 必须一：适度有针对性的救助企业，避免批量出险。

• 必须二：更快更大力度政策推出，避免政策失效。

相关研究

• 2020H1年报综述：规则已定，房企发展空间受限。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，核心城市更具优势。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下增长8.7%。
• 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势。
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择是占领长三角。
• 企业研究：万科A和绿城分别展现头部房企的成长与探底回升。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn

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