20220717-天风证券-房地产行业研究周报_十四五新型城镇化_从效率到质量_20页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年7月12日，国家发展改革委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，强调城镇化高质量发展，提出加快农业转移人口市民化、深化户籍制度改革、优化城镇化空间布局、推动新型城市建设、推进城乡融合等措施。相比《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，本方案未设定具体城镇化率目标，而是聚焦于提升户籍人口城镇化率，缩小与常住人口城镇化率的差距。

政策中房地产相关内容主要包括：

1. 深化户籍制度改革：放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度，完善基本公共服务供给机制。
2. 优化城镇化空间布局：推动城市群和都市圈协同发展，增强承载能力，打造高质量发展的动力源。
3. 推进新型城市建设：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系，培育住房租赁市场。
4. 提升城市治理水平：提高物业服务覆盖率，开展标准化试点，加强城市更新和改造，推广TOD模式。

主要观点

• 户籍制度与公共服务：户籍改革和公共服务均等化是推动城镇化的重要手段，有助于吸引更多流动人口落户，提升城市吸引力。
• 住房制度：坚持“房住不炒”定位，完善保障性住房体系，推动租赁市场发展，为不同收入群体提供多样化住房选择。
• 城市群与都市圈：强化城市群和都市圈协同机制，有助于提升区域经济活力，带动住房需求增长。
• 城市治理与房地产金融：提升城市治理水平，加强房地产金融审慎管理，有助于稳定市场预期和促进房地产市场健康发展。

关键信息

房地产市场表现

• 新房市场：

  • 本周成交面积为361万平，月度同比-44.09%，较上月下降33.56%。
  • 分能级看，一线、二线、三线及以下城市成交面积分别为85、221、55万平，移动12周同比增速分别为-28.41%、-29.29%、-46.18%。
  • 三线及以下城市去化加速，一线和二线城市去化放缓。

• 二手房市场：

  • 本周成交面积为115万平，月度同比-25.76%，较上月下降11.61%。
  • 二手房市场整体表现弱于新房市场，但部分城市如苏州、南京等政策支持力度加大，可能带来一定提振。

• 土地市场：

  • 本周成交建面1679万平，滚动12周同比-29.08%。
  • 成交总额254亿元，滚动12周同比-54.91%。
  • 全国平均溢价率+2.18%，但同比下滑12.55%。

市场指数表现

• A股市场：申万房地产指数本周-6.07%，跌幅较大，跑输沪深300指数2.00%。
• H股市场：Wind香港房地产指数本周-8.65%，跑输恒生指数2.08%。
• 内房股：克而瑞内房股领先指数为-13.93%，跌幅进一步扩大。

投资建议

• 重点推荐企业：布局大中城市群、具备优秀信用资质和资源储备的国央企、头部房企及优质物管公司。
• 持续推荐标的：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售下行超预期。
• 因城施策力度不及预期。

政策动态

• 全国政策：

  • 《“十四五”新型城镇化实施方案》：推动户籍改革，培育租赁市场，完善公共服务。
  • 城乡建设领域碳达峰实施方案：到2025年，新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达30%。
  • 基础设施REITs政策：鼓励通过扩募等方式筹集资金，简化申报流程。

• 地方政策：

  • 深圳、南宁、保定、忻州、三门峡、宜昌、天津、成都、大连、佛山、苏州、贵阳、沧州、洛阳、衢州开化、衢州江山等城市推出多种支持政策，包括购房补贴、降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化购房流程等。

图表概览

• 图1：调控政策结构。
• 图2：调控政策频次及方向。
• 图3：分区域调控政策数量。
• 图4：分能级调控政策数量。
• 图5：62城商品房成交面积。
• 图6：分能级商品房成交面积-移动12周同比。
• 图7：商品房成交面积热力图。
• 图8：17城商品房可售面积。
• 图9：分能级城市推盘去化-移动12周。

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