2021-09-21-JLL-仲量联行-房地产市场研究_全运时代_下的西安商业地产市场_34页_9mb

“全运时代”下的西安商业地产市场分析总结

前言与背景

• 全运会意义：西安成功申办2021年第十四届全国运动会（十四运），标志着“全运经济”时代的开启。举办大型赛事不仅短期内拉动基础设施投资和经济增长，更能带来长期的城市升格和发展机遇。
• 经济与人口基础：2020年，西安GDP增速达5.2%，成为首个跻身“万亿俱乐部”的西北城市；人口结构持续优化，常住人口连年增长，但人均GDP仍处全国较低水平。

第一局：全运入场券——体育赛事助力城市升格

核心观点

• 全运会对城市的影响广泛，涵盖经济、交通、人口和产业四个维度，成为城市发展的重要推动力。
• 西安通过举办全运会加快了城市现代化进程，特别是在交通基础设施和新兴产业发展方面表现突出。

关键指标

• 经济增长：五年间（2016–2020）进出口总额复合增速达14.5%，工业化总产值由7,623.5亿增至15,415亿。
• 交通发展：地铁里程跃居全国前十，高铁运营里程达224公里，旅客发送量提升至4,800万人次。
• 人口红利：常住人口从846万增至1,295万，人口结构显著改善，但仍需从“人口红利”向“人才红利”转变。

第二局：全运倒计时——城市发展建设驶入快车道

核心观点

• 全运会筹备促使西安加速交通、基础设施、产业链和人才引进的协调发展，形成“多中心”城市格局，推动商业地产市场多样化的市场需求。
• 商业地产细分市场（办公楼、零售、产业办公）表现出新需求结构，科技、制造业和新媒体企业逐渐成为核心租户。

办公地产需求变化

• 科技互联网成为支柱：占比从7.8%升至20.7%，在线教育企业曾带动需求，但受政策影响出现退租潮。
• 产业升级驱动：西硬科技政策（如秦创原平台）助推电子信息、半导体、人工智能等产业，带动产业办公需求。

零费率商业地产活力

• 市场存量从412.6万平方米增至653.1万平方米，推出“社区型TOD商业”，体育经济与“体育+”模式赋能新消费场景。
• 地铁引导商业价值提升，地铁覆盖商圈平均租金溢价约21%，空置率显著下降。

产业载体多元化趋势

• 传统与新兴产业竞争：新兴产业园因成本优势与政策扶持吸引初创科技企业，与传统甲级写字楼形成“替代效应”。
• 产业办公与商业办公：租金差达30元/㎡/月左右，政策定向招商对中小微企业吸引力显著增强。

第三局：全运时代——商业地产的机遇与挑战

核心观点

• 商业地产需响应“全运经济”向纵深发展，“向内升级”与“向外扩张”并存，多中心发展景气上升。
• 机会与挑战并存，需关注产业政策导向、新消费需求、区域竞争、载体错配与成本压力等风险因素。

市场趋势

• 写字楼：以科技互联网为核心的新租赁需求激增，但政策波动带来不确定性；高线级写字楼需提升配套与服务能力。
• 零售商业：POS数据分析显示消费力持续增强，非核心商圈空调上盖项目表现强势。
• 产业办公：已成为新兴区域商办主导业态，但初期市场接受度与产业集聚仍是关键瓶颈。

结论与建议

• 全运会激励西安商业地产迎来结构性转型，从大型Mall向城市商业网络化发展。
• 建议开发商提升服务业能级与企业定制化服务，政府继续强化“秦创原”平台建设，有力推动“硬科技”集群培育。

[注：如需获取完整报告或数据支撑，请联系相关研究团队或官网查阅]