大中华区的联合办公空间：大势所趋，迅速发展-戴德梁行-2018.05-48页-5mb

大中华区联合办公空间总结

核心内容

大中华区的联合办公空间正在迅速发展，已成为写字楼市场中最具活力的新兴力量。从2018年一季度末的数据来看，主要城市已有546个联合办公场所。这一模式不仅吸引了大量企业、私募基金和投资者的关注，也受到了千禧一代和创业者的青睐。联合办公空间通过提供灵活的租约、低成本的运营、多样化的办公环境以及社区交流功能，满足了现代企业对办公空间的多样化需求。

主要观点

1. 联合办公的快速发展
   联合办公在大中华区的快速扩张，主要得益于资本注入、千禧一代的崛起、跨国企业对灵活办公模式的青睐以及科技的推动。尤其是优客工场、裸心社和WeWork等品牌，在主要门户城市（北京、上海、香港）占据约20%的市场份额。

2. 市场趋势与未来展望
   随着市场的成熟，联合办公领域将进入整合期，小品牌将被整合进大品牌中。未来，联合办公将向二线城市扩张，并与商业业态结合，发展为综合用途空间。

3. 开发商与联合办公的互动
   开发商开始将自持物业出租给联合办公品牌，或与之合作，以提升物业价值和租金收入。同时，部分开发商也开始自主运营联合办公空间，以更好地控制业务和品牌形象。

4. 用户需求与体验
   联合办公空间的吸引力不仅在于成本节约和灵活性，还在于其社区氛围、多样化的工作空间和丰富的配套设施。然而，用户也关注隐私和安全性，认为联合办公空间存在外界干扰和信息泄露的风险。

5. 联合办公空间设计与运营
   联合办公空间的设计需注重社区氛围、空间灵活性、工作场所多样性、专注与隐私、会议空间优化等方面，以提升用户体验和运营效率。

关键信息

联合办公市场分布

• 北京：联合办公品牌超过20个，主要集中在核心商圈，如中央商务区、中关村、望京等。优客工场、裸心社和WeWork占据市场主导地位。
• 上海：拥有168个主要联合办公地点，其中WeWork和裸心社等品牌占据重要市场份额。联合办公已成为甲级写字楼市场的重要租赁来源。
• 深圳：联合办公市场发展迅速，主要集中在新兴商圈，如科技园、南油、蛇口。国内品牌如寰图、氪空间主导市场，同时海外品牌也开始布局。
• 广州：联合办公空间数量为40个，主要分布在核心商圈和非甲级写字楼。内资品牌占主导地位，但外资品牌也在积极拓展。
• 香港：拥有108个联合办公空间，主要集中在非甲级写字楼，但外商也积极布局甲级写字楼。WeWork、Spaces、氪空间等品牌活跃。
• 台北：联合办公空间数量为44个，主要集中在市中心和非A级写字楼，外商与本地品牌共同推动市场发展。

联合办公空间的选址与运营

• 选址标准：联合办公运营商优先选择租金较低的非核心区域、二级商业区或郊区，同时注重交通便利性。多数联合办公空间位于地铁站步行10分钟范围内。
• 面积需求：海外品牌倾向于大面积的联合办公空间（如WeWork在大中华区的联合办公空间面积均不少于5,000平方米），而国内品牌则更注重灵活的面积配置。
• 租金成本：多数联合办公空间位于非甲级写字楼，占主要联合办公地点的74%。租金成本是运营商和用户都关注的重要因素。

联合办公空间的运营模式

• 合作模式：开发商与联合办公品牌合作，将自持物业租赁给联合办公运营商，或与之共同开发联合办公空间。这种方式可以吸纳空置面积，提升物业价值。
• 自主运营模式：部分开发商选择自主运营联合办公空间，以更好地把控会员结构、服务质量和品牌形象。

用户视角

• 优点：联合办公空间降低了企业的运营成本，提供了灵活的租约和多样化的办公环境，有助于促进交流与创新。
• 缺点：用户普遍关注隐私缺失、外界干扰和信息安全问题，认为这些因素可能影响工作效率。

技术与社区支持

• 技术支持：联合办公空间通过移动应用、在线社区平台等技术手段，提升会员体验。如WeWork、优客工场等品牌都推出了相应的平台。
• 社区文化：联合办公强调社区型办公理念，通过设立吧台区、休息室、游戏区等，促进会员之间的交流与合作。

联合办公的未来发展

• 市场整合：未来，联合办公市场将经历整合期，小品牌将被整合进大品牌，形成“几家独大”的格局。
• 扩张趋势：品牌将向二线城市扩张，与商业业态结合，发展为综合用途空间。
• 技术驱动：技术将继续推动联合办公的发展，提升空间的智能化和便捷性。
• 用户导向：品牌将更加注重用户需求，提升服务质量和会员体验。

总结

联合办公空间正在成为大中华区写字楼市场的重要组成部分，其快速发展得益于资本支持、技术进步、千禧一代的崛起以及灵活的运营模式。未来，市场将进入整合阶段，品牌间的竞争将更加激烈。同时，联合办公空间的设计、服务和社区文化将是其保持竞争力的关键因素。