房地产行业：“朝雾”散尽日方升，晚云过雨却成霞-20180625-广发证券-56页-4mb

房地产行业总结

核心内容

2018年上半年，中国房地产行业经历了政策调控与市场调整的双重影响，重点城市基本面逐步改善，而三四线城市则因棚改货币化安置和开发商回款力度加大表现出超预期的销售增长。政策层面继续坚持“因城施策”，调控力度在房价上涨过快的城市加强，而在房价压力较低的城市则存在政策调整的空间。

主要观点

1. 政策调控与调整

• 2018年政策基调为“因城施策”，重点城市通过限价、限售等手段控制房价上涨。
• 部分城市如三亚、昆明、大连等出台更严格的调控政策，如限购、限贷、限售等，以遏制房价过快上涨。
• 部分城市如南京、武汉、北京等也逐步放松政策，如人才落户、购房补贴、公积金政策优化等，以支持刚性需求和人才引进。

2. 销售表现

• 全国商品房销售面积增速逐步收窄，预计全年同比下滑2%，销售金额则同比上涨2%。
• 一二线城市销售表现回升，其中一线城市销售面积预计全年微增2%，二线限购城市预计增长4%。
• 三四线城市销售面积预计全年下降4%，但受棚改货币化安置支撑，市场表现略超预期。

3. 土地市场

• 2018年前5月，全国土地市场热度较高，土地成交面积同比上涨40.8%，出让金同比上涨38.5%。
• 重点城市土地市场受政策限制，地价增速由正转负，房价涨幅受到有效控制。
• 部分城市如乌鲁木齐、济南、青岛等土地市场表现强劲，而部分城市如哈尔滨、贵阳、阜新等土地市场则出现明显下滑。

4. 估值与投资机会

• 主流地产股估值处于历史低位，尤其是一线和二线龙头房企，其动态PE接近2014年低点。
• 龙头房企因土地和资金向其集中，业绩增长更稳定，具备绝对收益机会。
• 推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、新城控股、华夏幸福、中南建设、荣盛发展等。

关键信息

地方政府债务与财政压力

• 2018年前5月地方债到期规模达5876.1亿元，同比增长31.4%，未来三年到期规模将持续上升，地方政府面临较大的偿债压力。
• 地方政府财政收入对土地出让金和房地产相关税收依赖度较高，尤其在东部和中西部地区，土地出让金占政府性基金收入比例超过80%。

土地市场与房价关系

• 全国土地价格增速为-4.3%，低于房价增速，表明房企拿地质量开始改善。
• 分线城市地价与房价增速差显示，重点城市地价涨幅受控，而三四线城市地价与房价同步上涨，但涨幅较低。

龙头房企与集中度提升

• 龙头房企在土地和资金方面具有明显优势，集中度持续提升，预计2018年TOP10房企集中度将提升至30%。
• 龙头房企销售增速稳定，具备较强的抗风险能力和增长潜力。

信用环境与融资情况

• 房企融资环境趋紧，尤其非标融资受限，导致资金压力增大。
• 地方政府债务压力促使其加大土地供应，以缓解财政赤字，带动土地市场热度。

风险提示

• 行业政策调控力度加大，可能进一步收紧。
• 流动性和信用环境进一步收紧，影响房企资金链。
• 重点城市供给改善不及预期，三四线城市成交热度快速下行。
• 房企存货流通性超预期下滑，融资持续收紧。
• 利率成本加速上行，影响购房需求。
• 主流房企业绩增长不及预期，地产股估值继续下探。

行业评级与建议

• 行业评级为买入，与前次评级一致。
• 推荐关注低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、新城控股等。
• 同时关注具备增长潜力的区域市场和“新千亿房企”机会。

图表与数据支持

• 图表显示政策调控、销售增速、土地市场表现、地方政府债务到期规模等关键数据。
• 表格提供各城市政策调整、土地出让金、销售面积与金额等详细信息。

总结

2018年房地产行业在政策调控和市场调整的双重作用下，重点城市基本面逐步改善，三四线城市销售表现超预期。政策层面“因城施策”成为主流，调控力度在房价上涨过快的城市加大，而在房价压力较低的城市则存在结构性调整空间。土地市场热度持续，但地价涨幅受到控制，重点城市去化周期改善。龙头房企因土地和资金集中，具备较强的业绩增长和估值修复潜力，成为投资首选。