20180625-广发证券-房地产行业_朝雾散尽日方升_晚云过雨却成霞_56页_4mb

房地产行业总结

核心内容

2018年上半年，房地产行业在政策调控与市场基本面改善的双重影响下呈现出分化态势。重点城市销售增速改善，而三四线城市销售表现略超预期。同时，房地产行业估值处于历史低位，龙头企业具备绝对收益机会。地方债到期压力推动地方政府对地产政策进行结构性调整，以保障财政收入。此外，土地市场热度持续，但地价增速放缓，反映出政策调控和市场供需变化的影响。

主要观点

• 政策调控：中央坚持调控不动摇，同时支持刚性需求，鼓励人才落户。地方政府继续“因城施策”，重点城市调控政策逐步调整，而房价上涨过快的城市仍面临调控压力。
• 销售表现：重点城市销售增速改善，一二线城市回升，三四线城市下降。全国商品房销售面积预计全年同比下滑2%，销售金额则同比上涨2%。
• 土地市场：土地市场热度延续，尤其在二线与三线城市，土地成交面积与出让金均实现大幅增长，但地价增速放缓，反映出调控效果。
• 房企估值：主流地产股估值处于历史底部，尤其是一线龙头房企，其动态PE接近2014年低点，但信用与库存环境优于2014年，估值底部理论上应高于14年。
• 行业集中度：房地产行业集中度持续提升，龙头房企的销售与投资规模增长更为明显，具备更强的业绩确定性和增长潜力。

关键信息

基本面回顾

• 2018年上半年，重点城市销售增速拐点出现在3月份，随着供给端放量和限价政策的实施，销售改善趋势确立。
• 三四线城市销售表现略超预期，主要受益于开发商回款力度加大及棚改货币化安置的推动。
• 2018年前5月，全国商品房销售面积累计上涨2.9%，而分区域来看，东部地区销售面积同比下滑6.7%，其他区域则保持增长。

基本面预测

• 2018年全年全国商品房销售面积预计同比下滑2%，销售金额则同比上涨2%。
• 重点城市销售面积预计同比增长2%，限购城市销售面积增长4%。
• 非限购城市及三四线城市销售面积预计分别下降4%。
• 重点城市房价预计保持温和上涨，一线城市上涨1%，限购二线城市上涨2%，非限购二线城市及三线城市则预计上涨4%。

土地成交情况

• 2018年前5月，中指院209城市全类型土地推出与成交面积分别同比上涨40%和40.8%，批售比为1.16。
• 宅地方面，推出与成交面积分别同比上涨35.7%和34%，批售比为1.18。
• 土地出让金同比上涨38.5%，其中二线城市与三线城市土地出让金增长显著。
• 地价增速低于房价增速，表明房企拿地质量有所改善。

投资及新开工预测

• 2018年全国房地产投资及新开工增速维持高位，预计全年投资规模增长，新开工面积同比增长。
• 房企资金状况趋紧，倒逼加快推盘，保障了重点城市下半年的供货规模。

龙头公司与投资机会

• 龙头房企具备更强的业绩确定性与增长潜力，估值处于历史底部。
• 推荐一线龙头：招商蛇口、万科A、新城控股、华夏幸福；二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等。
• 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

• 行业政策调控力度加大，流动性和信用环境进一步收紧。
• 重点城市供给改善不及预期，三四线成交热度快速下行。
• 房企存货流通性超预期下滑，融资持续收紧。
• 利率成本加速上行，主流房企业绩增长不及预期，地产股估值继续下探。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

图表索引（部分）

• 图1：2018年以来中央主要政策一览
• 图2：2017年以来“四限”及人才政策出台城市数
• 图3：人才落户及购房补贴政策地区分布
• 图4：房地产行业政策调控、放松触发机制与基本面对应关系
• 图5：2018年以来房价变动情况
• 图6：2013-2018M5地方债到期规模
• 图7：2012-2028年已发行地方债到期规模
• 图8：各区域已发行地方债到期规模
• 图9：2019-2021年已发行地方债平均到期规模/2017年到期规模
• 图10：2013-2017全国地方政府财政赤字
• 图11：地方债到期规模/当年财政收入
• 图12：地方政府财政收入构成
• 图13：国有土地使用权出让金/政府性基金收入
• 图14：（直接税+出让价款）/（公共财政收入+基金收入）
• 图15：全国及重点城市商品房成交增速（累计）
• 图16：历年商品房销售面积分区域增速
• 图17：各线城市商品房成交面积单季度同比增速
• 图18：各线城市商品房成交面积同比（统计局）
• 图19：各线城市商品房成交面积同比（房管局）
• 图20：15城商品房与13城住宅批售比情况
• 图21：重点城市推盘面积增速（Wind）
• 图22：棚改货币化安置面积及其占住宅销售比重
• 图23：各省份2016-2017年棚改货币化安置比例
• 图24：全国棚改计划量（万套）
• 图25：17年和18年各省棚改计划量及同比
• 图26：15城商品房库存及去化周期
• 图27：13城住宅库存及去化周期
• 图28：16年四季度以来百城房价增速下行，但下行速度缓慢
• 图29：分线城市房价涨幅情况
• 图30：限价/非限价房价环比增速
• 图31：17年二季度之后一二线城市宅地逐步放量，保障了18年下半年的供货规模
• 图32：预计18年一线商品房销售面积同比增2%
• 图33：预计18年二线限购城市销售面积同比增4%
• 图34：非限购城市成交同比增速与真实购房成本（考虑资金成本变化）的关系
• 图35：预计18年二线非限购城市销售面积同比降4%
• 图36：预计18年三四线城市销售面积同比降4%
• 图37：预计18年全国商品房销售面积同比下滑2%
• 图38：预计18年全国商品房销售金额同比增2%左右
• 图39：209城土地供给与成交建面规模及增速
• 图40：209城全类型土地出让金及增速
• 图41：全国土地出让金分区域同比增速
• 图42：全国土地出让金分区域占比
• 图43：线城市全类型土地成交累计增速
• 图44：分线城市全类型土地成交累计增速
• 图45：209城土地成交楼面价（元/平米）
• 图46：209城全类型土地楼面价及增速
• 图47：全国地价房价增速差（地价增速-房价增速）
• 图48：分线地价房价增速差（地价增速-房价增速）
• 图49：18年全类型土地实际供应及同比
• 图50：18年住宅土地实际供应及同比
• 图51：分线宅地计划供应面积及同比
• 图52：分区域宅地计划供应面积及同比
• 图53：部分城市2018年住宅实际与按比例计算供应面积
• 图54：全国房地产投资及分拆情况
• 图55：全国分类房地产投资增长情况（%）
• 图56：各区域投资增速情况
• 图57：商品房新开工面积及增速
• 图58：住宅及商办新开工面积及增速
• 图59：土地投资（统计局）及土地出让金（209城市口径）单季度同比增速
• 图60：全国住宅新开工面积增长影响因素关系比对
• 图61：住宅销售面积与新开工面积（亿平米）关系
• 图62：住宅中期库存规模及去化周期（年度）

表格索引（部分）

• 表1：人才政策及之前的调控政策
• 表2：2018年部分调控城市政策及其房价变化
• 表3：2018以来部分城市公积金政策一览
• 表4：各地方政府财政收入对土地出让金以及房地产相关税收的依赖程度
• 表5：城市分组情况
• 表6：分线城市商品房销售金额及销售面积
• 表7：全国商品房销售面积及销售金额预测
• 表8：18年1-5月部分二三线城市土地出让规模增速情况一览
• 表9：2018年前5月地方债及土地成交价款变动趋势