房地产行业_朝雾散尽日方升_晚云过雨却成霞_54页_4mb

房地产行业总结

核心内容

2018年上半年，房地产行业在政策调控和市场基本面的双重影响下，呈现出结构性分化趋势。重点城市销售增速改善，而三四线城市则面临一定的下行压力。政策层面坚持“因城施策”，同时对房价涨幅进行控制，地方政府在财政压力下存在一定的政策调整空间。市场环境方面，房企资金状况相对改善，销售回款对资金有支撑作用，同时棚改货币化安置对三四线城市销售有拉动效应。

主要观点

1. 基本面回顾

• 重点城市基本面改善：18年上半年，重点城市销售增速拐点如期出现，受供给端放量和限价政策影响，新推盘流动性较好，销售表现明显改善。
• 三四线城市表现超预期：在开发商加快回款及棚改货币化安置的推动下，三四线城市销售表现略超预期。

2. 基本面预测

• 全国销售面积预计微降：预计2018年全年全国商品房销售面积同比下滑2%，销售金额则有望上涨2%。
• 重点城市销售改善：一线及限购二线城市销售面积有望分别同比增长2%和4%，而非限购二线及三四线城市则面临销售面积下降压力。
• 政策调整预期：随着地方债务到期压力增加，政策可能在部分房价压力较小的城市有所放松，而在房价上涨过快的城市继续调控。

3. 土地市场表现

• 土地市场热度较高：2018年前5月，209城市全类型土地成交面积同比上涨40.8%，出让金同比上涨38.5%。
• 地价与房价关系：全国地价增速低于房价增速，显示地价上涨动力减弱，房价则保持温和增长。
• 区域分化明显：中西部、长三角及环渤海地区土地市场表现强劲，而珠三角地区则相对疲软。

4. 估值与投资建议

• 主流地产股估值处于底部：当前主流地产股估值接近2014年最低点，尤其是一线龙头房企，其动态PE为7倍左右，19年有望降至5倍。
• 龙头房企具备绝对收益机会：由于前端土地和资金向龙头集中，龙头房企业绩增长更稳定，估值底部理论上高于2014年。
• 推荐股票：一线龙头包括招商蛇口、万科A、新城控股、华夏幸福；二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

政策层面

• 因城施策为主导：中央坚持调控不动摇，地方层面则根据房价表现灵活调整政策，部分城市存在隐性政策调整空间。
• 人才政策落地：重点城市人才政策在调控之后逐步落地，对房价涨幅有抑制作用。
• 公积金政策调整：部分城市收紧公积金政策，而另一些城市则放松，以支持刚需。

市场表现

• 重点城市成交回升：3月后重点城市成交面积增速逐步改善，库存下降，去化周期缩短。
• 三四线城市成交回落：受政策调控和购房成本上升影响，三四线城市成交热度逐步回落，但因棚改货币化安置，回落速度相对温和。

地方财政压力

• 地方债到期压力：2018年前5月地方债到期规模达5876.1亿元，同比增长31.4%，全年将达到21069亿元，同比上升49.6%。
• 土地出让金为财政主要来源：全国土地出让金占政府性基金收入比重达81.8%，部分地区依赖度更高。

风险提示

• 政策调控力度加大：重点城市可能继续深化调控，三四线城市也可能面临行政干预。
• 流动性收紧：房企融资渠道受限，存货流通性下降。
• 利率成本上升：地产信托收益率及按揭贷利率上行，影响购房成本。
• 业绩不及预期：部分房企销售增长不及预期，估值可能继续下探。

图表及数据参考

• 图1-图48：展示了房地产政策、销售趋势、土地市场表现及财政依赖程度等关键数据。
• 表1-表18：提供了城市政策、土地出让情况、财政收入结构及房企估值等详细信息。

城市分组情况

• 第一组：持续限购的一线城市（北京、上海、广州、深圳）。
• 第二组：17年重启限购的二线/强三线城市（天津、杭州、南京等）。
• 第三组：17年未限购的二线城市（重庆、大连、沈阳等）。
• 第四组：其他城市（三四线城市）。

未来展望

• 重点城市供给改善：随着土地供应增加和房企推盘加快，重点城市销售有望继续改善。
• 非限购城市及三四线城市成交回落：受政策调控和购房成本上升影响，但棚改货币化安置将支撑成交韧性。
• 行业集中度提升：预计2018年TOP10房企集中度将提升至30%左右，行业进一步向龙头集中。

总结

2018年房地产行业在政策调控与市场基本面的共同作用下，呈现出结构性分化趋势。重点城市销售改善，三四线城市面临一定压力，但整体市场仍具备一定的韧性。土地市场热度持续，地价与房价增速分化，地方财政压力催生政策调整动力，龙头房企在低估值背景下具备较强的绝对收益机会。未来需关注政策调整、融资环境及库存去化周期等关键因素对行业的影响。