乾立基金-地产轻资产研究——长租公寓专题-2017-19页_2mb

长租公寓行业专题研究总结

核心内容概述

本专题聚焦于中国长租公寓行业的发展背景、市场现状、市场格局、经营关键要素、项目管理决策指标、业务管理关键指标及市场前景，旨在为投资者和从业者提供全面的行业洞察和决策依据。

长租公寓行业市场背景

1. 人口流动趋势：城市化加速导致大量人口涌入一线城市，推动租房需求增加，尤其是20-30岁群体占租房族的76.54%。
2. 租售比差异：中国一线城市租售比远高于国际一线，如纽约为38.5倍，而北京、上海等地超过50倍，显示租金上涨空间大。
3. 中外对比：国外长租公寓市场成熟，企业最大管理规模达11万套，品牌公寓占比60%；而中国仅有3%的品牌公寓，最大管理规模约2万套。

长租公寓行业市场现状

1. 行业格局：分散式公寓层级分化，自如确立龙头地位；集中式公寓市场尚未成熟，资金集中于龙头企业。
2. 行业特征：
   • 低毛利业务，出租率90%时EBITDA率仅为9.4%。
   • 累计现金流回收周期长，需2年半以上。
   • 盈利高度依赖运营，出租率每降1%，EBITDA率下降0.7%-0.9%；运营费用每升1%，EBITDA率下降1%。
3. 关键成功要素：
   • 建立完善的运营管理体系和IT系统；
   • 持续进行产品研发，提高产品标准化；
   • 具备持续融资能力，支持业务规模化；
   • 批量拿房资源，保障业务扩张。

长租公寓市场格局

分散式公寓

• 自如：确立龙头地位，线上形成“丁丁租房+自如”全平台服务，月均新增房源8000套。
• 青客公寓：依托国资背景，获得地方政府支持，主要布局郊县。
• 其他公司：如优客逸家、寓见、蘑菇等，面临龙头企业扩张压力，寻求与开发商合作。

集中式公寓

• 魔方公寓：规模领先，获得大量融资，快速扩张。
• 经济型连锁酒店转型：如华住、如家、铂涛等，推出集中式公寓品牌，如窝趣、逗号公寓，加快市场渗透。
• 市场特点：集中式公寓运营成本较低，EBITDA率较高（约30%），但整体玩家数量少。

长租公寓经营的关键成功要素

1. 管理体系和IT系统支持：规模化初期即需投入，防止管理失控。
2. 产品研发：根据客户需求迭代更新，提高产品匹配度及标准化。
3. 持续融资能力：满足规模化所需资金，确保业务可持续发展。
4. 批量拿房资源：支持上万间规模的扩张，如自如依靠链家地铺获取房源，青客获得地方政府支持。

长租公寓项目管理决策指标

1. 项目决策管理指标：
   • 平稳期单房EBITDA率应在10-20%之间。
   • 投资回收周期应控制在2年半以内。
   • 坪效较周边溢价应不低于50%。
2. 单房经济模型：可用于项目间横向比较，体现业务盈利能力和运营水平。
3. 敏感性分析：盈利高度依赖运营，出租率和运营费用是关键影响因素。

长租公寓业务管理关键指标及行业经验

拓展及房源租约管理

• 拓展效率：寓见为16套/人/月，小螺趣租为10套/人/月。
• 选址策略：关注地铁、流动人口密度及竞争环境，部分企业采取差异化策略，如寓见布局外环以外区域。
• 租约管理：免租期和底租涨幅体现品牌溢价能力，如自如为1个月，底租年涨幅2-3%。

装修改造及供应链管理

• 装修效率：寓见平均26天，魔方单店66天，自如毛坯20天，精装7天。
• 装修成本：自如700元/平米，寓见500元/平米，青客400元/平米，魔方1000元/平米。
• 供应链管理：通过标准化手册提升效率，细到每一件家具品牌和材料。

销售出租及租后服务

• 出房渠道：魔方40%自营，自如接近100%自营，寓见68%依赖58等平台。
• 出租率：自如约90%，魔方95%，寓见平均7天出房。
• 租后服务：人房比控制在1:60-1:70，单套维修支出约200-300元/月。

中后台管理经验

• 产品研发：设立产品实验室，持续改进产品并沉淀标准化手册。
• IT系统支持：覆盖拓展、工程及运营流程，支持规模化发展。
• 供应链管理：集团采购和标准化提升效率，降低运营成本。

长租公寓市场前景

1. 房源角度：房价上涨，房主更倾向出租，如深圳2016年上半年涨幅达18.68%。
2. 客群角度：购房门槛提高，租房需求可能进一步扩大。
3. 政策角度：
   • 一线城市严抓群租，如北京、上海、广州。
   • 限购政策限制部分人群购房，推动租房市场发展。
4. 租金角度：中国一线城市租售比远高于国际水平，租金上涨空间大。

总结

长租公寓行业在人口流动、政策导向及市场供需变化的推动下快速发展。行业呈现分散式与集中式两种模式，其中自如占据分散式龙头地位，魔方在集中式市场领先。成功运营需具备完善的管理体系、IT系统、持续融资能力和批量拿房资源。市场前景广阔，但盈利高度依赖运营效率，需关注出租率和运营费用控制。