20221107-天风证券-房地产行业研究周报_压力释放_分化持续—地产开发三季报综述_22页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年11月房地产行业的三季报表现，指出行业在营收、盈利、经营现金流及融资方面均面临压力，但分化趋势明显，大型房企及国企相对稳健。同时，报告指出行业整体利润率下行，但具备复苏潜力。此外，政策与市场动态显示新房销售持续疲软，但二手房市场有所修复，土地市场成交量增长但价格下行。最后，报告给出了投资建议，推荐优质龙头、成长及物管企业。

主要观点

1. 行业盈利状况

• 总体表现：2022年前三季度，房企营收同比-13.5%，归母净利润同比-76.5%，盈利和营收双降。
• 盈利结构：
  • 毛利率：19.0%，同比下降2.4个百分点。
  • 净利率：2.8%，同比下降3.0个百分点。
  • 加权ROE：1.1%，同比下降3.4个百分点。
• 分化趋势：
  • 大型房企：盈利相对稳健，毛利率为20.8%，净利率为9.0%。
  • 中型及小型房企：盈利压力较大，尤其是小型房企，归母净利润由-18亿元扩大至-355亿元。
  • 国企：整体表现优于民企，归母净利润同比-44.2%。
  • 民企：亏损扩大，归母净利润同比-35.0%，净利率为-11.2%。
  • 其他房企：归母净利润同比-17.2%，净利率为5.9%。

2. 经营状况

• 销售回款：2022年前三季度，销售商品、提供劳务收到的现金同比-32.4%，大型房企表现略优于其他类型房企。
• 投资支出：购买商品、接受劳务支付的现金同比-33.0%，表明房企投资趋于保守。
• 预收账款与合同负债：合计同比下降7.1%，为2012年以来首次出现负增长。
• 经营活动现金流：净额为835.2亿元，延续归正趋势，大型房企现金流出逆势扩大，国企基本平衡。

3. 融资与扩张

• 融资缺口：2022年前三季度筹资活动现金流净额为-2270.0亿元，行业融资仍承压。
• 有息负债：同比下降2.2%，但降幅收窄，大型房企有息负债同比+10.9%，国企维持小幅正增长。
• 融资分化：国企融资环境相对宽松，而民企融资成本上升，部分企业因停工导致财务费用增加。

4. 市场动态

• 新房市场：10月29日至11月4日，64城商品房成交面积为433万平，同比-25.76%。
• 二手房市场：成交面积为170万平，同比+48.51%，修复显著。
• 土地市场：成交面积为3682万平，同比+13.53%，但成交总额同比-8.75%，全国平均溢价率同比+0.94%。

关键信息

1. 行业趋势

• 行业整体处于压力释放阶段，盈利和经营现金流持续承压。
• 压力主要来自疫情反复、销售疲软、融资困难及保交楼风险。
• 行业利润率仍处于下行趋势，但预计未来在销售趋稳前提下，大型房企及国企有望实现利润率回升。

2. 融资与扩张

• 金融机构风险偏好未显著改善，中小房企及民企融资仍承压。
• 逆周期加杠杆需企业具备稳健的财务基础和对行业前景的乐观预期。
• 融资端政策边际放松，贷款利率周期性走低，降低了扩表成本。

3. 政策动态

• 全国政策：国务院提出专项借款支持保交楼，交易商协会召开民营房企座谈会，推动增信发债。
• 地方政策：
  • 九江、益阳、荆州、广州、深圳、海口、义乌、抚州、东莞、宝鸡等地出台政策，包括购房补贴、公积金政策调整、土地出让优化、预售资金监管等。
  • 政策以支持刚需、改善性需求及稳定市场为主，推动行业复苏。

4. 投资建议

• 推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。

风险提示

• 行业信用风险可能蔓延。
• 销售下行超预期。
• 地方政策调控力度不及预期。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

估值与盈利预测（部分）

结论

房地产行业整体处于压力释放阶段，但分化趋势明显。大型房企及国企表现相对稳健，具备利润率回升潜力。政策层面支持行业复苏，但销售和融资压力仍存。建议关注信用资质高、资源储备强的房企，以及物管企业，作为中长期投资机会。