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房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2018年6月房地产行业的市场表现及政策影响，指出行业面临多重压力，包括棚改货币化政策收紧、人民币汇率贬值以及持续的调控措施。报告还对主要地产公司进行了估值分析，并给出了投资建议。

主要观点

• 市场表现：地产板块在2018年6月连续下跌三天，累计跌幅达15%。部分公司跌幅超过20%。
• 估值水平：目前大中市值中资地产股的估值已回落至18年0.9倍PB，6.3倍PE，39%的净值折价，股息率约为5.8%。
• 政策影响：
  • 棚改货币化收紧：中央经济工作会议不再强调货币化安置，预计2018年棚改货币化安置比例将下降，影响新房销量。
  • 人民币贬值压力：人民币汇率走弱对地产行业构成压力，尤其是对有大量离岸债务的开发商。
  • 限购政策收紧：西安、长沙、杭州等二线城市近期出台限购政策，限制企业购房，以抑制市场过热。
  • 房产税试点扩展：房产税试点可能在未来扩大，成为调控房价的重要手段。

关键信息

棚改货币化政策

• 2015年和2016年中央经济工作会议强调推进货币化安置。
• 2017年底的中央经济工作会议未再强调，表明政策力度可能减弱。
• 2016年货币化安置比例为48%，市场预期2017年可能达到60%。
• 实际货币化安置比例可能低于市场预期。
• 2018年预计新房销量将同比下降5%-10%，已考虑棚改货币化安置力度下降的因素。
• 棚改在当前行业上行周期中不是决定性因素，低利率、投资渠道受限和通胀预期才是主要驱动力。

人民币汇率压力

• 人民币在2017年底一度触及6.3美元/人民币的低点，但之后开始贬值。
• 离岸债券发行自2017年起显著增加，境内债券市场融资收紧。
• 2018年6月前，人民币汇率仍承压，预计将持续走弱。
• 人民币贬值影响地产公司盈利，尤其对有离岸债务的开发商。

行业调控

• 2018年6月，西安、长沙、杭州等城市出台限购政策，限制企业购房。
• 中期来看，房产税试点可能进一步扩大，成为遏制房价上涨的重要政策。
• 房产税试点目前仅限于上海和重庆，但未来可能扩展至更多城市。

投资建议

• 维持低配评级：对房地产行业整体维持“Underweight”评级。
• 短期超跌标的：看好华润置地、龙湖地产和碧桂园等执行力强的龙头企业。
• 风险提示：行业调控和信用收缩是中长期风险点，高杠杆企业如合景泰富面临较大压力。

行业数据概览

棚改货币化安置

• 2016年目标为600万套，2017年目标为600万套，以确保三年计划完成。
• 2018年目标为580万套，表明政策力度有所下降。

债券发行情况

• 离岸债券：2010-2018年上半年，离岸债券发行规模显著增加，2018年上半年为198亿美元。
• 境内债券：2010-2018年上半年，境内债券发行规模为2200亿人民币。

息票支付情况

• 2018年主要港股地产公司离岸债券到期支付金额如下（单位：百万美元）：
  • COLI: 500
  • Country Garden: 500
  • R&F: 800
  • KWG: 500
  • Poly Property: 1,500
  • Yuzhou Property: 1,600
  • CIFI: 2,000
  • Jinmao: 7,200

估值与目标价

• COLI：市场估值为7.9倍PE，18年目标价为28.00港元。
• Country Garden：市场估值为6.3倍PE，18年目标价为17.3港元。
• CR land：市场估值为5.2倍PE，18年目标价为32.51港元。
• Longfor：市场估值为5.7倍PE，18年目标价为27.50港元。
• Shimao：市场估值为5.7倍PE，18年目标价为22.40港元。
• Sino-ocean：市场估值为4.6倍PE，18年目标价为6.84港元。
• KWG：市场估值为5.1倍PE，18年目标价为10.62港元。
• Poly Property：市场估值为3.5倍PE，18年目标价为4.75港元。
• Yuzhou：市场估值为3.3倍PE，18年目标价为5.88港元。

附录：城市限购措施

• 2016年3月：
  • 上海：首次购房者首付比例保持30%，但二套房首付比例提高至50%或70%。
  • 深圳：首次购房者首付比例保持30%，二套房首付比例提高至50%或70%。
• 2016年9月：
  • 杭州：首次购房者首付比例保持20%，但二套房首付比例提高至50%。
• 2016年10月：
  • 广州、南京、福州、武汉、苏州、厦门：首次购房者首付比例提高至30%，二套房首付比例提高至50%或70%。
• 2016年11月：
  • 武汉、郑州、济南、合肥：首次购房者首付比例提高至30%，二套房首付比例提高至60%或70%。
• 2016年12月：
  • 郑州、济南：首次购房者首付比例保持30%，二套房首付比例提高至60%或70%。
• 2017年3月：
  • 杭州：首次购房者首付比例保持30%，二套房首付比例为40%-60%。
• 2017年10月：
  • 南京：首次购房者首付比例提高至30%，二套房首付比例提高至40%或80%。

总结

房地产行业在2018年6月受到棚改货币化收紧、人民币贬值及持续的调控政策影响，整体表现承压。尽管短期市场情绪偏悲观，但报告认为市场情绪已基本反映在股价中。中长期来看，行业仍面临政策调控和信用收缩的风险，高杠杆企业压力较大。报告推荐关注执行力强的龙头企业，如华润置地、龙湖地产和碧桂园，并提醒投资者注意房产税试点扩展和人民币汇率走势。