中指研究院：2021中国房地产市场形势总结及2022趋势展望_19页_1mb

2021中国房地产市场形势总结及2022趋势展望

一、2021年房地产市场形势总结

核心内容

2021年房地产市场呈现“前高后低”的走势，下半年市场快速降温，销售和投资同步放缓。政策调控持续收紧，导致市场供需两端均受到明显影响。

主要观点

• 房价走势：2021年1-10月新房价格累计涨幅为2.49%，为近五年同期最低；10月二手房价格由涨转跌，跌幅为0.04%，且下跌城市数量达59个。
• 供应情况：10月重点城市商品住宅供应面积环比下降超三成，同比下降约10%；11月前两周供应面积继续下降。
• 销售情况：10月全国商品房销售面积和销售额同比大幅下降，降幅超两成，单月成交规模为2016年以来同期最低。
• 土地市场：受“两集中”政策影响，土地供求缩量，楼面价上涨，但溢价率降至2.7%；10月宅地成交面积同比大幅回落，流拍和撤牌率显著上升。

关键信息

• 土地成交：2021年1-10月住宅用地成交面积同比减少27.5%，10月同比减少60.2%。
• 政策影响：土地市场出现明显降温，部分城市因政策限制导致地块流拍或撤牌，如成都、杭州等。
• 信贷情况：居民中长期贷款在10月出现同比多增，个人住房贷款余额增加，但整体市场仍面临资金压力。

二、2022年趋势展望

核心内容

2022年房地产市场预计将继续调整，政策环境的改善和信贷环境的优化可能对市场有所支撑，但短期内市场仍面临较大压力。

主要观点

• 销售规模：预计2022年全国商品房销售面积将下降5%以上，销售额亦有小幅下降。
• 房价走势：全国房价整体趋稳，但部分三四线城市可能面临调整压力。
• 新开工与投资：新开工面积延续下降趋势，房地产开发投资增速放缓，但竣工周期和租赁住房建设可能提供一定支撑。
• 政策调整：调控政策将更加注重长效机制，因城施策，部分城市可能出台托底政策，如购房补贴、预售调整等。

关键信息

• 政策微调：部分城市将放宽购房资格、提高公积金贷款额度、降低预售条件等，以稳定市场。
• 房地产税试点：试点城市可能面临短期需求端压力，但长期影响中性。
• 货币信贷：居民中长期贷款略有改善，但整体市场仍需时间传导政策效果。

三、2022年市场预判

销售与价格

• 销售：销售规模将回归下行通道，全年成交规模有所回落，上半年降幅或探底。
• 价格：全国商品房销售均价将平稳运行，一二线城市因供应不足存在价格上涨压力，部分三四线城市可能面临调整。

开工与投资

• 新开工：土地供应缩量将延续，新开工面积继续回落。
• 投资：开发投资增速放缓，但竣工周期和租赁住房建设将提供一定支撑。

四、政策与市场影响

调控政策

• 公积金政策：部分城市放宽公积金贷款额度，扩大贷款互认范围。
• 购房补贴：部分城市发放首套购房补贴，鼓励人才和农民购房。
• 预售调整：部分城市降低预售条件，提高监管资金返还额度。
• 财税政策：部分城市下调二手房个税税率，土地增值税预征率调整。

货币信贷

• 信贷环境：居民中长期贷款略有改善，但整体市场仍面临资金压力。
• 房贷利率：部分三四线城市房贷利率可能下降，以刺激需求。

五、总结

2021年房地产市场经历了显著调整，政策调控和资金压力是主要因素。2022年市场仍处于调整通道，政策微调和信贷改善可能带来一定支撑，但销售和投资增速预计将继续放缓。整体来看，市场将趋于平稳，房价涨幅有限，部分城市可能面临调整压力。政策环境的优化和长效机制的建立将逐步推动市场恢复，但短期内市场仍需时间消化政策影响。