【中指研究院】2020中国房地产市场总结_2021趋势展望_49页_1mb

中国房地产市场2020总结&2021展望总结

核心内容

2020年，中国房地产市场在疫情冲击下展现出较强的韧性，政策调控保持“房住不炒”的基调，同时因城施策推动市场平稳运行。市场整体呈现价格稳中有升、成交规模基本恢复、土地市场热度上升、房企销售业绩持续增长等特点。2021年，市场发展节奏趋缓，政策以稳为主，重点聚焦核心城市和城市群，区域分化趋势更加明显。

2020年中国房地产市场形势总结

1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场

• 中央政策：坚持“房住不炒”定位，2020年多次降准降息，保持流动性合理充裕，强化房地产金融监管。
• 地方政策：上半年因城施策缓解疫情对市场的冲击，下半年多地升级调控政策，包括限购、限贷、限售等，以稳预期。
• 长效机制：土地审批权下放，加强租赁市场建设，推动房地产金融审慎管理，建立“三道红线”机制。

2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显

• 全国情况：百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅高于2019年。
• 区域差异：一线城市涨幅扩大，二线及三四线城市涨幅收窄；长三角和珠三角涨幅显著，分别达5.22%和3.24%。
• 二手住宅：价格累计上涨2.98%，涨幅平稳。

3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移

• 成交情况：全国商品房销售面积同比增长2.6%，重点城市成交规模基本恢复。
• 供应情况：重点城市供应相对充足，销供比下降至0.87，库存去化时间提升。
• 成交结构：多数城市成交套总价继续上涨，144平方米以上户型占比提升，高端改善需求加速释放。

4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨

• 全国土地市场：住宅用地供求规模同比小幅增长，成交楼面均价达4542元/平方米，创历史新高。
• 一线城市：推地量及优质地块增加，带动楼面价和溢价率上升。
• 重点城市：上海、杭州、广州等城市高价地成交数量增加，楼面价刷新区域或城市新高。

5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长

• 销售业绩：全年41家房企跻身千亿军团，代表房企销售额持续增长，增速有所放缓。
• 投资策略：房企投资布局向高能级城市回归，拿地销售比小幅回升，投资强度加大。
• 融资环境：融资成本下降，但房地产金融监管持续趋严，融资渠道受限。

2021年中国房地产市场趋势展望

1. 行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主

• 货币政策：保持灵活适度、精准导向，M2增速有望维持高位。
• 房地产金融监管：继续强化，房地产贷款集中度管理制度实施。
• 调控政策：以“三稳”为目标，短期内限购、限贷等政策难有明显放松。

2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落

• 销售面积：预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%。
• 销售均价：结构性上涨，预计涨幅在3.9%~5.4%之间。
• 新开工：受“三道红线”影响，降幅在0.1%~1.6%之间。
• 投资：开发投资额增速预计在5.4%~6.9%之间。

3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇

• 重点区域：粤港澳大湾区、长三角、珠三角等区域市场表现突出，但政策调控升级带来不确定性。
• 区域分化：一线城市市场稳定，二线城市分化明显，三线城市需求支撑度不一。
• 政策导向：未来市场将更关注核心城市和城市群，把握结构性机会。

主要观点

• 政策调控：2020年政策以稳为主，但下半年有所收紧，2021年预计继续以稳为主。
• 价格走势：整体稳中有升，但区域分化明显，一线城市涨幅较大。
• 市场结构：成交规模恢复，但高端改善需求加速释放，市场结构上移。
• 土地市场：一线城市土地供应增加，带动楼面价上涨，优质地块热度不减。
• 房企策略：加大营销回款力度，投资聚焦高能级城市，融资成本下降但监管趋严。

关键信息

• 2020年重点城市销售面积：全国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%。
• 2020年住宅用地成交面积：全国300城住宅用地成交11.3亿平方米，同比增长8.1%。
• 2020年千亿房企数量：41家房企跻身千亿军团。
• 2020年房企融资成本：信用债平均利率4.5%，海外债平均利率8.3%，均较2019年下降。
• 2021年预测：商品房销售面积下降2.3%~3.8%，开发投资额增速在5.4%~6.9%之间。

结论

2020年，中国房地产市场在政策调控和疫情冲击下表现出较强的韧性，价格稳中有升，重点城市市场活跃。2021年，市场发展节奏趋缓，政策以稳为主，重点聚焦核心城市和城市群，区域分化趋势更加明显。房企需更加注重精细化运营，把握市场结构性机会，以实现可持续发展。