房地产行业2022年度投资策略：“烦恼”与“幸福的烦恼”-20211109-招商证券-30页_2mb

报告摘要

房地产行业2022年度投资策略总结

核心内容

2022年房地产行业面临短期需求下行、政策边际改善及库存压力等多重挑战，但中长期来看，行业供需格局趋于稳定，估值体系正逐步重构。同时，随着政策调整和市场变化，房企并购市场可能迎来“幸福的烦恼”，并推动行业向管理红利转型。

主要观点

短期需求与销售疲软：尽管10月销售出现弱边际改善，但整体需求下行的烦恼仍未消除。按揭贷款加速投放的乘数效应暂未显现，政策进一步改善仍需观察。预计2021年全国销量约为18万亿，2022年销量或呈V型走势，前低后高，但全年可能仍有个位数负增长。
政策边际改善：房地产调控政策仍以“房住不炒”为主，但地方政府和金融条线已出现政策松动迹象。房地产税试点细则的出台可能带来短期市场观望情绪，但政策底已出现，后续或有进一步放松空间。
库存与竣工弹性：库存底部或出现在2022年底，竣工弹性高于开工，开工弹性高于销售。随着库存压制解除，新开工可能具备向上弹性，全年或呈“倒V”走势，全年增长预计为±0%。
并购大年：2022年或成为房企并购大年，行业将经历优胜劣汰，集中度提升方式从比拼杠杆与周转转向内生价值创造能力。部分房企可能面临“好项目、好对价”的选择难题。
行业转型方向：房地产行业正从成长性行业向成熟周期行业转变，主导增长的逻辑将转向“管理红利”。房企将逐步向房地产生态链和资产管理方向转型，REITs作为重要支柱工具将发挥关键作用。
资本市场关注点：资本市场更重视房企现金流的稳定性和成长性，具备持续内生性现金流创造能力的房企（如保利地产、金地集团、万科A）将受到青睐。同时，需关注物管、商管、房地产科技等转型领域。

关键信息

销售预测：2021年全国商品房销售额预计约18万亿，2022年销量或呈V型走势，全年可能较2021年个位数负增长。
投资与拿地：2022年投资预计小个位数增长，拿地持续下行，但竣工弹性高于新开工，全年增长或为±0%。
库存与现金流：库存底部或在2022年底，房企现金流结构将向经营回款主导转变，管理红利将成为行业增长的核心变量。
并购趋势：2022年或开启中国房企并购大年，借鉴美国次贷危机后的并购经验，行业集中度将显著提升。
转型方向：房企转型方向包括房地产生态链、资产管理以及REITs，非开发业务比重逐步上升。

投资建议

开发领域：优先考虑具备持续内生性现金流创造能力的房企，如【保利地产】【金地集团】【万科A】，关注港股【龙湖集团】【华润置地】。
非开发业务：重视顺延于开发的转型，如购物中心、写字楼、长租公寓、产业园、物流地产等；关注物管（如【碧桂园服务】【永升生活服务】【保利物业】【招商积余】）和商管（如【华润万象生活】【星盛商业】）等板块。
REITs：关注REITs标的的长赛道布局，作为房企转型的重要支柱。