20141009-申万宏源-房地产行业_9月月报-金九成色不足_四季度销量和政策面向好_20页_1mb

房地产行业2014年9月月报总结

核心内容

2014年9月，房地产板块累计上涨7.7%，跑赢大盘2.9个百分点。尽管“金九”销售成色不足，但伴随9月30日央行政策放松，预计四季度销量和政策面将有所改善。报告认为，房地产行业已进入白银时代，龙头房企凭借综合实力占据市场，而中小房企则迎来创新转型的黄金时期，建议关注“龙头+跨界转型+棚户区改造”三类地产股的投资机会。

主要观点

• 销售回暖但速度放缓：9月一手房销售环比上升1.6%，但同比下降12.7%，累计同比下降13.6%。其中，二线城市销售环比上升，而一线和三线城市销售环比下降。
• 二手房市场低迷：9月二手房成交环比下降2.0%，同比下降22.6%，累计同比下降36.7%。一线和三线城市二手房市场表现不佳，二线城市略有改善。
• 库存压力有所缓解：9月住宅可售套数环比上升4.6%，但去化周期下降0.2个月，表明去化速度加快，库存周期逐步下降。
• 土地市场持续降温：9月土地成交面积环比下降64%，土地出让金同比下降67%，溢价率下降至13.48%。整体土地市场热度降低。
• 政策松绑趋势明显：全国33个城市取消或放松限购政策，9个城市出现非官方放宽限购传闻。此外，部分城市还出台了限贷松绑、公积金政策调整等措施，以促进房地产市场发展。

关键信息

房地产政策回顾

• 9月30日：央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确放松首套房认定标准，还清首套房贷再贷算首套。
• 9月29日：苏州全面放开限购，珠海部分松绑限购政策。
• 9月28日：石家庄全面取消住房限购。
• 9月15日：沈阳、兰州取消限购，西宁取消限购令。
• 其他政策：贵阳推出公积金贷款首付最低2折政策；青岛、江西等地推出限贷松绑和减税政策；成都、湖北黄冈等地推出公积金贷款额度提升和补贴政策。

限购放松情况

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳全面坚守限购。
• 二线城市：25个城市取消或放松限购，6个城市出现非官方放宽限购传闻，1个城市未变化。
• 三四线城市：8个城市取消或放松限购，3个城市默认放宽，无城市未变化。

一手房成交数据

• 合计：9月一手房成交214,109套，环比上升1.6%，同比下降12.7%，累计同比下降13.6%。
• 一线城市：成交28,573套，环比下降6.9%，同比下降28.5%，累计同比下降25.7%。
• 二线城市：成交127,706套，环比上升5.7%，同比下降8.8%，累计同比下降13.1%。
• 三线城市：成交57,830套，环比下降2.4%，同比下降11.4%，累计同比下降7.5%。

二手房成交数据

• 合计：9月二手房成交44,687套，环比下降2.0%，同比下降22.6%，累计同比下降36.7%。
• 一线城市：成交13,541套，环比上升1.0%，同比下降35.9%，累计同比下降43.9%。
• 二线城市：成交24,330套，环比上升10.5%，同比下降13.3%，累计同比下降33.3%。
• 三线城市：成交6,816套，环比下降32.9%，同比下降20.2%，累计同比下降32.5%。

可售库存

• 合计：9月可售住宅套数为947,363套，环比上升4.6%，去化周期为13.0个月，较上月下降0.2个月。
• 一线城市：可售套数312,021套，去化周期11.2个月，较上月上升0.3个月。
• 二线城市：可售套数432,253套，去化周期13.4个月，较上月下降0.9个月。
• 三线城市：可售套数203,089套，去化周期16.0个月，较上月上升0.4个月。

土地市场

• 全国300城市：9月土地成交面积8343万平方米，环比下降32%，同比下降64%；土地成交金额1172亿元，环比下降18%，同比下降67%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率13.48%，较上月下降0.48个百分点；住宅用地溢价率15.01%，较上月下降0.91个百分点。

投资建议

• 龙头房企：招商、万科、保利、世联。
• 跨界转型：阳光城、金科股份、北京城建（跨界+棚改）、中天城投、冠城大通、苏宁环球。
• 棚户区改造：重点推荐涉及棚改的房企，如北京城建。

总结

2014年9月，房地产市场整体呈现销售回暖但速度放缓、库存压力缓解、土地市场降温的趋势。政策层面，央行和地方政府相继出台松绑措施，推动市场复苏。报告建议投资者关注“龙头+跨界转型+棚户区改造”三类地产股，认为这将是行业转型和发展的关键方向。