20220427-浙商证券-房地产新周期系列研究（1）_衣带渐宽终不悔_如何判断调控和行情持续性__35页_4mb

房地产行业调控与行情持续性分析总结

核心内容

本报告围绕房地产行业调控政策及市场行情的持续性进行深入分析，探讨政策放松对行业基本面和市场表现的影响，并结合历史周期与当前市场情况进行对比研究。报告指出，房地产行业当前仍处于需求修复阶段，政策放松仍需进一步深化。

主要观点

• 政策放松趋势不变：2022年3月前房地产政策已持续松绑，但效果仍不明显。4月政策放松速度加快，至少10个城市放宽限制，尤其是库存压力大的城市，预计Q2将有更多城市向“四限”协同放松方向加码。
• 限贷政策已松，限购政策有望跟进：限贷政策已开始放松，首付比例和贷款利率的下调降低了购房门槛，但对合理需求释放作用有限。限购政策在当前市场下行背景下，预计在Q2有进一步放松的可能。
• 需求修复时间更长：与以往周期相比，本轮需求修复所需时间更长，政策调控主要集中在地方层面，且疫情对需求端造成影响。全国仍有50多个城市未放开限购，限购政策还有进一步放松空间。
• 中长期需求中枢为15-16亿平：房地产中长期需求受人口增速和城镇化率影响，合理中枢约为15-16亿平，总量增长转向结构性增长。
• 板块Beta行情未结束：房地产板块行情仍将持续，龙头房企在融资、债务结构等方面优势明显，仍有估值修复空间。

关键信息

政策工具与放松趋势

• “四限”政策：限购、限贷、限价、限售是房地产调控的主要手段，其中限购对需求端影响最大。
• 政策放松：2022年4月政策放松速度加快，包括首付比例、贷款利率、公积金额度等方面的调整，部分城市已开始放松限购。
• 政策组合拳：库存压力较大的城市，如郑州、兰州、昆明，已出台多项政策组合拳以刺激市场。

需求端表现与修复分析

• 销售数据：2022年1-3月，全国商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%；3月销售面积环比下降2.3%，销售额环比下降8.17%。
• 土地市场：东莞、宁波等地土地市场表现低迷，开发商拿地积极性不高，反映出市场信心不足。
• 需求修复时间：本轮需求修复时间较以往更长，政策放松尚未达到预期效果，需进一步推进。

房地产板块行情与龙头表现

• 板块行情：房地产板块在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日出现显著涨幅，但9月后涨幅受限。
• 龙头房企表现：万科、保利发展、招商蛇口、金地集团等龙头公司市值加权平均累计超额收益为5%，较沪深300超额收益为24%。
• 估值修复空间：当前PE、PB估值略高于历史最低水平，政策放松带来的Beta行情未结束，龙头公司仍有估值提升空间。

风险提示

• 政策力度不及预期：政策出台速度和力度可能不足，影响市场信心。
• 疫情加重：疫情可能进一步影响需求修复，延缓市场回暖。

行业评级

• 房地产行业：看好

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• 《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》
• 《浅谈地产行业的安全感从哪来》
• 《中国房地产投资周期新视角》

图表目录

• 图1：“四限”政策对需求限制的层次关系
• 图2：房地产调控政策放松逻辑
• 图3：2022年1-3月商品房销售面积累计同比 -13.8%
• 图4：2022年3月商品房销售面积环比 -2.3%，同比 -17.7%
• 图5：2022年1-3月商品房销售额累计同比 -22.7%
• 图6：2022年3月商品房销售额环比 -8.17%，同比 -26.2%
• 图7：2022年1-3月全国房地产开发投资累计同比 +0.7%
• 图8：2022年3月全国房地产开发投资环比 -8.5%，同比 -2.4%
• 图9：2021.12-2022.04政策放松路线图
• 图10：十大城市当前去化周期接近2014年至2015年的去化周期水平
• 图11：当前个人住房贷款利率有一定下行空间
• 图12：全国重点城市主流首套房、二套房贷利率及放款周期
• 图13：广东11个重点城市普通住宅分户型成交结构
• 图14：广东11个重点城市商品住宅分面积段成交结构
• 图15：深圳2022Q1高总价产品成交情况
• 图16：深圳和广州2022Q1高单价产品成交情况
• 图17：第七次人口普查中人口增量TOP30城市
• 图18：房地产需求周期修复全景图
• 图19：需求放松事件和商品房同比数据变化
• 图20：需求放松事件和商品房同比数据变化
• 图21：2010-2022年限购政策变动情况（限购城市数量：个）
• 图22：我国户均人口数下降、独居人口数上升
• 图23：新房成交量将围绕合理中枢波动
• 图24：政策、板块行情、房价演变导图
• 图25：三轮周期中，房地产板块收益表现（定基2007年1月31日，下同）
• 图26：第一轮周期中，房地产板块行情表现
• 图27：第二轮周期中，房地产板块行情表现
• 图28：第三轮周期中，房地产板块行情表现
• 图29：本轮周期中，房地产板块行情表现
• 图30：70大中城市新建商品住宅价格指数同比走势（%）
• 图31：70大中城市新建商品住宅价格指数环比走势（%）
• 图32：四大龙头公司历年销售面积同比增速走势
• 图33：四大龙头公司历年毛利率走势
• 图34：四大龙头公司历年净利润率走势
• 图35：四大龙头公司历年分红比率情况
• 图36：龙头公司指数PE Band
• 图37：龙头公司指数PB Band

表格目录

• 表1：兰州 VS 昆明 VS 郑州政策组合拳
• 表2：重点城市库存去化周期情况（单位：月）
• 表3：各城市首付比例下降导致首付款下降情况
• 表4：敏感性分析相关假设条件
• 表5：首付比例下调对不同城市首付金额影响的敏感性分析
• 表6：首付比例和房贷利率下调对不同城市月供金额影响的敏感性分析
• 表7：长三角22Q1部分开盘项目去化率情况
• 表8：后续政策放松判断
• 表9：第一轮需求周期全国性重要政策梳理
• 表10：“417新政+604新政+国五条+新国八条”等系列限购限贷及限价政策出台
• 表11：第三轮需求周期全国性重要政策梳理
• 表12：2007年以来三轮需求修复周期的政策标志性事件和房地产需求修复时间
• 表13：2022年限购政策放开情况统计
• 表14：我国近20年总人口增速变化情况
• 表15：我国城镇化率变动情况
• 表16：我国新增城镇人口带来的新增住宅面积占总住宅成交面积比值情况
• 表17：地产的合理需求量中枢测算
• 表18：年内销售变动节奏的三种情景假设
• 表19：2007年以来三轮周期房地产板块行情开启及结束节点
• 表20：四轮周期龙头公司指数表现情况
• 表21：龙头公司指数历史周期中，PE及PB区间表现情况