“旧改”：兼顾“稳增长”和“惠民生”-20200424-安信证券-10页_884kb

旧改政策分析总结

核心内容

2020年，**“旧改”（城镇老旧小区改造）**成为政策重点支持方向，其兼具“稳增长”与“惠民生”的双重目标，是当前推动经济发展的有效手段。政策层面高度重视旧改，将其纳入专项债支持领域，进一步拓宽资金来源，推动其大规模实施。

主要观点

1. 政策支持力度大

• 2020年4月17日，中共中央政治局会议强调要“积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。
• 4月14日国务院常务会议提出“加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”，明确旧改是当前扩大内需、促进经济发展的重点。
• 自2015年起，国家多次出台政策推动旧改，2019年将其纳入保障性安居工程，2020年旧改计划量较2019年翻倍，涉及居民近700万户。

2. 旧改前景明朗，确定性高

• 旧改涉及的老旧小区数量庞大，2000年前建成的老旧居住小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。
• 旧改项目周期短，平均仅需半年，相比棚改的1-3年周期更灵活。
• 旧改不涉及大规模拆建，主要以“小修小补”形式进行，对房地产市场影响较小，更符合“房住不炒”的政策导向。

3. 改造内容与资金来源

• 旧改内容分为“基础类”和“完善提升类”，其中基础类包括水、电、气、路、化粪池等市政基础设施；完善提升类包括电梯、停车、快递设施等。
• 资金来源以财政支出为主，中央财政给予补助，地方政府专项债倾斜，同时鼓励社会资本参与，形成多元资金支持体系。

关键信息

1. 旧改与棚改的对比

2. 旧改的实施经验

• 2017年底，住建部在15个城市启动旧改试点，积累了一定的实施经验。
• 广州市作为典型案例，对老旧小区进行微改造，分类改造，形成可复制的经验。

3. 广州市旧改案例

• 改造范围：779个老旧小区，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户。
• 分类标准：分为街巷型、单位大院型、商品房型。
• 改造内容：分为基础板块（6类）和提升板块（3类），共60项要素。
• 资金来源：基础类由政府出资，提升类以居民出资为主，区政府补助为辅。

投资机会

1. 基础类改造相关产业

• 受益行业：防水（东方雨虹、科顺股份、凯伦股份）、涂料（三棵树、亚士创能）、管材（伟星新材、永高股份）、水泥（海螺水泥、华新水泥）、保温（北新建材）、照明（欧普照明）等。

2. 完善提升类改造相关产业

• 受益行业：电梯（广日股份、康力电梯）、停车（五洋停车）、快递设施（智莱科技）等。

3. 其他相关产业

• 装潢需求带动：由于小区环境改善，居民装潢需求可能增加，可关注家具（欧派家居、索菲亚、梦百合）和家电（格力电器、老板电器）类上市公司。
• 房地产与建筑公司：参与旧改的部分房地产和建筑公司也可关注，如天健集团、城投控股等。

风险提示

• 建设进度低于预期：项目推进可能受政策执行力度、资金到位情况等因素影响。
• 全球经济超预期下行：外部经济环境变化可能影响国内投资需求。

结论

2020年旧改政策支持力度显著，计划改造量较2019年翻倍，具有较高的确定性和发展空间。旧改在资金来源、实施方式、对房地产市场影响等方面优于棚改，是当前推动经济增长和改善民生的重要手段。建议投资者关注与旧改相关的基础设施、社区服务、电梯、停车等产业，同时注意政策执行及外部经济环境变化带来的潜在风险。